合同风险控制的.ppt

风险的定义 价值损失的可能性 1.1合同订立的风险 签约前的审查内容 契约当事人信息核查 拟出售房屋权属状况 特殊房产的处理 1.2合同履行风险 1.2.1合同履行风险：权属风险 房屋交易的特性：登记是所有权取得的证明 登记流程：提交资料-审查-受理申请-复审-确认权利-制作产权证-核发产权证 现实情况：时滞性 意外：核发前被查封 解决方案：加急出本 见新本付清购房款 1.2.2合同履行风险：交易资金风险 动产：物的转移代表权利转移 传统交易模式：一手交钱一手交货 不动产：登记为所有权生效要件 交易模式：给付对价、物业交割、核发产权证 1.3合同后风险 1.3.1合同后风险：居间合同后，担保合同中 为客户商业贷款向贷款银行提供阶段性担保 为客户公积金贷款向公积金担保中心提供阶段性反担保 为客户代业主垫资提前还款提供全程担保 个人赎楼贷款中，为客户贷款向贷款银行提供全程担保 1.3.2合同后风险：担保责任的解除 客户商业贷款：自银行放款至他项权证返回银行 客户公积金贷款：自买卖双方过户至房产证交付担保中心 客户代业主垫资提前还款：自客户代为垫资还款至提交过户登记 1.3.2合同后风险：担保责任的解除 根据风险成因确定防范措施 合同订立的风险：签约前的审查内容 合同履行的风险：确定交易履行方案——相关流程的先后顺序 单笔买卖业务的终止符：物业交验 涉贷业务的终止符：他项权利证 2.签署合同的基本要求 签署居间服务合同的要求 姓名顺序与签署的其它文件一致,多个名字时前后顺序一致 房屋成交价格与买卖合同保持一致 服务项目的选择及费用的计算务须准确，明确注明费用的承担主体 不能如期（签约当日）交纳服务费的，要求付费方出具书面欠条，约定付费期限，签字并按手印 合同附件（基本费用清单）的填写要求：不填则罢，要填必须保证信息的绝对准确，注意与合同正文的统一 合同变更的处理,合同变更单 2.签署合同的基本要求 签署买卖合同的要求 全面网签 提示买卖双方谨慎对待合同中涉及到的选择性、补充性、填补性及修改性的内容，按照要求勾划 房屋座落、面积以产权证标注为准，无产权证的，以购房合同为准 房屋权属需清晰、无债权债务纠纷，符合上市交易条件 在租房产——买卖不破租赁，承租人享有同等条件下优先购买权 房产的建成年代——根据证件资料判断——建委核查——业主出具书面证明 自行过款的风险提示，建议资金托管/监管，不鼓励经纪人对此提供见证服务 2.签署合同的基本要求 签署买卖合同的要求 买受方贷款及其额度的审批具有不确定性，贷款不能的后续处理 拟交易房产项下发生的物业费及其它杂费，交付前出售方承担，交付后由买受方承担 合同履行过程中因政策原因产生新税费的承担 户籍迁出 合同签订人签订位置准确，明确签订时间 重视合同附件一附属设施设备、装饰装修及相关物品清单，是前期勘验及后期物业交割的依据 家具、家电及其它用品需标明品牌、规格、数量、新旧程度及性能状况 3.居间服务合同解析 2.1权属：房屋是否可以交易？ (1)产权清晰，无查封，无纠纷 (2)符合上市交易条件 2.居间服务合同解析 目前业务涉及到的房屋权属性质： 商品房 公房：标准价、优惠价的不能补成成本价的，做不了抵押消费贷款 央产房：央产上市证明 5年以上经济适用房 5年以内经济适用房 回迁房 康居房 商铺 写字楼 使用权 产权证未下发 改底单 婚前与婚后财产 普通住宅与非普通住宅 减免 温馨提示 交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围 房屋权属有争议 房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的 房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的 被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的 交易房屋存在严重质量瑕疵的 未经所属单位同意或未经有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋 尚未取得房屋所有权证的房屋 仅拥有使用权的房屋 五年内经济适应住房的买卖 特殊房产，譬如军产房、乡产房及国家安全保密单位房产 2.居间服务合同解析 2.2出售方：谁有权利卖房？ 产权人本人签署或取得权利人的有效授权 2.居间服务合同解析 产权人情况: 至今未婚:单身证明 已婚：配偶同意出售证明 离异：离婚协议/离婚证 再婚: 婚前婚后财产 丧偶：继承公证 继承：产权人身故/产权人及配偶均身故 继承公证 外籍人士:链接 港澳台: 未成年人: 监护公证 单位 按揭 公证(委托) 2.居间服务合同解析 2.3买受方：谁有权利买房？ 未婚 已婚 外籍人士 港/澳/台 未成年人 个人与单位 按揭 公证 全款 市属公积金 国管公积金 房屋抵押贷款 2.居间服务合同解析 小结：契约当事人信息核查事项 产权人本人——证件核实 合法受托人——委托书及/或委托公证书 当事人的权利能力和行为能力——产权证、身份证