7房地产市场的策划--市场调查.ppt

第七章 房地产市场策划 垣宇地产顾问机构校园招聘会 需求岗位:策划助理、设计助理、置业顾问等岗位;房地产市场策划是指根据项目发展要求，对房地产项目进行市场调查与分析，找出市场空白点，以进行项目定位的过程。 ;房地产市场策划的主要内容包括： 房地产项目的市场调查； 房地产项目的市场分析； 房地产项目的市场细分； 房地产项目的市场定位。; 第一节 房地产市场调查? 运用科学的方法收集和整理有关房地产市场的信息，判断市场的现状及趋势，为房地产企业决策提供依据的活动。;一、房地产市场调查的重要性 1、有助于企业发现市场机会，进行正确的市场定位； 2、有利于企业制订正确的营销策略； ;二、房地产市场调查的内容 房地产市场调查包括： 市场环境； 市场需求； 市场供给； 市场营销。;（一） 房地产市场环境调查 1、宏??环境调查 （1）政策环境调查 与房地产市场有关的财政政策 货币政策 产业政策 土地政策 住房政策 户籍政策等。;（2）经济环境调查 国民经济发展情况 宏观经济增长方式 GDP 产业结构的变化 城市化进程 经济体制 通货膨胀状况 家庭收入和支出结构 固定资产投资及房地产开发投资等。;（3）行业环境调查 城市规划 行业管理方式 产业结构发展等 ;（4）人口环境调查 人口总量 年龄结构 户籍结构 知识结构 家庭结构 人口迁移特征;（5）文化环境调查 文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。 居民职业构成、教育程度、文化水平等； 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等； 居民民族与宗教信仰、社会风俗等。;?（6）社区环境调查 社区繁荣程度； 购物条件； 文化氛围； 居民素质；交通和教育的便利度； 治安情况； 卫生； 空气和水源质量等。;（7）技术环境调查 ;2、区域环境调查 （1）结合项目所在城市的整体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。 （2）区域交通条件 （3）影响区域发展的其他因素和条件，如历史、文化、发展水平等 （4）区域内楼盘的整体价格水平和供求关系;3、项目微观环境分析（开发条件分析） 分析项目自身的开发条件和发展状况 对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。 （1）项目的用地现状和开发条件 （2）周边环境;（二）房地产市场需求调查 房地产市场需求调查主要包括如下方面： 1、房地产市场需求量（消费者购买力水平）调查 需求量？ 包括： （1）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；;（2）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； （3）居民日常消费水平、消费结构； （4）不同阶层居民数量及其对不同类型房地产需求的数量、品质、价格等； （5）城市人口、家庭数量及变化趋势。;?2、消费者消费倾向 物业类型 品牌 户型 面积偏好 位置偏好 预期价格 物业服务 景观环境;3、消费者共同特征 年龄 文化程度 家庭结构 职业 原居住地;2008年3月9日，绿城的销售顾问对当天来访绿城的老客户及业主进行了现场调研， 同时对红城当天的到访客户进行了拦截调查； 调研的内容主要围绕客户的基本特征、需求情况、购房目的、关注点等。 由于时间有限，本次搜集到的有效样本量分别为：绿城22份，红城7份。;绿城需求 户型*需求面积 ;绿城吸引因素;绿城客户群体购房目的 * 购房次数;绿城客户居住区域* 工作区域;绿城客户 从事职业;客户意向购买情况;通过以上的各类数据逐项对比，绿城在项目规模及规划上具有较大的优势，并得到客户的普遍认同； 红城的优势主要体现在户型设计的实用性及较大的赠送面积上，价格及优惠政策的制定也较为吸引。;消费者购买决策调查问卷 一、基本信息 1、您的姓名 2、您的联系电话 3、您的电子邮箱 4、您的性别???? 男???? 女 ;5、您的年龄 20岁以下??21-30岁??31-40岁??41-50岁??50岁以上 6、您的职业 公务员??公司职员??退休职工??在校学生??没有职业其他 ;7、您的婚姻状况?? 已婚??? 未婚 8、您的学历 小学及以下??初中? ?高中?? 本科? ?研究生及以上 9、您的月经济收入 1000元以下(含）??1000-2000元（含） 2000-3000元（含）3000-4000元（含） 4000-5000元（含）??5000元以上;二、购房决策 10、价格对您的购房决策的影响程度如何？ 很大? ??比较大??? 一般?? ?比较小? ??很小 11、小区环境（绿化）对您的购房决策影响程度如何？ 很大? ?比较大?? 一般? ?比较小???? 很小;12、付款方式对您的购房决策影响程度如何？ 很大??比较大??? 一般???? 比较小??? 很小 13、广告宣传的内容