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囤地现象对房地产业的影响 组长：XXX 成员：XXX XXX 囤地现象对房地产业的影响 何为囤地 开发商为何囤地不建 囤地的危害 遏制囤地的主要方法 一.什么叫做“囤地” 囤地： 所谓囤地就是开发商拍下土地而让其闲置不对其进行开发的行为。 二.开发商为何囤地不建 1.收益大,溢价大 　　 土地囤积的存在，有特定的时代背景。 我国土地转让模式经历了从协议批地转为“招、拍、挂”的阶段，协议批地时期，一些有关系的开发商常常通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积起来。而实行了“招、拍、挂”以后，早年囤积了大量土地的开发商开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了房价。囤积土地为开发商带来了巨大的利润。一些开发商还将手中的土地在二级市场转让给新进场的开发商，从中赚取高额差价。 从2007年开始，楼市火热伴随而来的圈地运动，在资本市场被解读为利好，大量的土地储备直接让开发商在股市赚得盆满钵满；圈地推高周边地价的同时，也拉高了房价的预期，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。今年以来，频频出现在各地的地王，更是为开发商买地树立了标杆。 2.囤地炒地风行收益多多风险寥寥 3.做楼王不如做地王 　 市场经济搞了这么多年，倒买倒卖、囤积居奇乃至投机倒把都早已经不是罪，它们在某种程度上本身就是市场经济中再正常不过的现象。在市场体制完善的国家，人们不会对此大惊小怪；否则只能说明此一市场还不够完善。所以，囤地、倒地本身就跟囤葱、倒蒜一样正常，它至少说明，中国的房地产市场在某些局部还是市场化运作的。但开发商不安心开发房子去倒地，就好比卖面包的不做面包了去倒腾面粉。 这虽有些不合情理，却也好解释：因为倒腾面粉比卖面包更赚钱——只要最后卖出来的面包别太贵，大家也没什么好说的。问题在于，现在的“面粉”不仅贵而且贵得有些离谱：今年以来，土地市场的风头有点盖过房产市场，地王比楼王更吸引眼球，部分城市的地价涨幅远超房价。 4.备将来不时之需 在今天的中国，仍然没有一个可以自由交易的土地市场，最大的供地者实际上只有地方政府，开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地，也是高度不确定的。一些开发商为了企业发展的长远考虑，不得不大量囤地。当囤地成为一种普遍现象且全都只赚不赔时，倒地也就顺理成章地成为一桩热门生意。 5.最主要的融资方式 　 “囤地”是房企最主要的融资方式，多数房地产企业的融资行为均与土地有着密切的关系。此外，，房企大规模IPO不仅造成社会资金大量流入房地产，促使市场过热，同时也给企业带来风险，即一旦国家收紧银根，企业将面临资金链断裂的情况。 　 　 6.现行法律规制不明确 　 1、征闲置费的规定太过于随意，“可征”等于可征可不征，不是一个硬性要求。现实生活中，好像还没见到有征的。 　　2、两年不开发就收回时间太短，一个项目的开发，有时候要多花3年至5年的时间，《城市房地产管理法》正在修改，该时间能否延长，或5年？或10年？反正出让土地的利益政府都得到了，拖长一点，政府也没有什么损失。在开发期间，可用征收土地闲置费来调整。除此之外这两年从何时开始计算？是从土地拍卖结束后开始，还是从取得土地使用权证开始，还是从缴清土地出让金开始？这是不清楚的。 　　3、项目投资总额的25%不好界定。法律有规定，如投资总额达不到25%，政府可以收回土地使用权，但25%这个数字如何界定，谁也说不清。 　 4、增值税有了规定，但政府一直没有开征。有些房地产商说：如开征增值税，整个房地产业将会面临灭顶之灾。 　　5、政府监管跟不上。文件有了，法律有了，但政府监管工作跟不上，个别管理者用公权力寻租，对违法行为总是视而不见，或者绕道走，不想处理或难以处理。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，处理起来害怕影响大局。 三.囤地的危害 1.“地王”现象一定程度上导致了地荒 专家认为，楼市的流动性过剩是一直存在的问题，今年国家的信贷量高达8亿-9亿元，且主要流向就是国企，对资金充裕的央企来说，房地产开发并不是本行，但拿地至少说明这些信贷资金用于投资，某种程度来说可以少交不少税。”圈地的主要动力来自于三个方面：一是宽松货币政策导致的流动性过剩；二是房地产项目资本金调整政策；三是通胀预期。 但伴随大量的圈地随之而来的就是政府手中的土地储备已经所剩无几。 2.囤地成为制约房地产发展顽疾 “囤地”并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾。从表象上看，“囤地”似乎是房地产开发企业攫取暴利的“手段”，各