房地产估价基本知实亩点归纳.doc

房地产估价基本知识点归纳 1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。 2.房地产的特征：?不可移动；?独一无二；?寿命长久；?供给有限；?价值量大；?难以变现；?用途多样；?相互影响；?易受限制；?保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：?该宗房地产的通用性；?该房地产的独立使用性；?该房地产的价值大小；?该房地产的可分割转让性；?该房地产的开发程度；?该房地产的区位；?该类房地产的市场状况。 4. 依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。 其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。 建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 5. 按建设用地的开发程度，可分为生地、毛地、熟地。 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 毛地：指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。 熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。 三通一平：一般指通路、通水、通电和场地平整； 五通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整； 七通一平：一般指具有了道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整； 建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比； 建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离； 容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 容积率 =总建筑面积/土地面积 绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即： 绿地率 =绿地面积/土地面积 土地单价：单位土地面积的土地价格，即： 土地单价 =土地总价/土地面积； 楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格； 楼面地价 =土地总价/总建筑面积； 由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 楼面地价 =土地单价/容积率 6. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。 房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 7. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：?混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）；?砖混结构；?砖木结构；?钢结构；?木结构；?空间结构等。 ?钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体