成本法习题课的.ppt

一、选 择 题;4、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为（）万元。 A、180 B、300 C、309 D、313 5、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。 A、等于 B、大于 C、小于 D、无法判断 6、某住宅小区附近新建一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（） A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 7、成本法特别适用（）房地产的估价。 A、收益大、发生交易多 B、收益小、发生交易多 C、收益大、发生交易多 D、收益小、发生交易少 8、重置价格，是采用估价时点的建筑材料、建筑购配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平重新建造与估价对象（）的新建建筑物的正常价格。 A、具有同等效用 B、具有同等功能 C、完全相同 D、完全相同的功能 9、在通常情况下，重置价格相比较而言比重建价格（） A、高 B、高很多 C、低 D、低很多;10、在成本法中，直接成本利润率的基数包括（） A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 11、建筑物的物质折旧包括（） A、功能衰退 B、正常使用的磨损 C、环境恶化 D、意外的破坏损毁 12、建筑物的重新购建价格是（）价格 A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下 13、成本法中的“开发利润”是指（） A、开发商所期望获得的利润 B、开发商所能获得的最终利润 C、开发商所能获得的平均利润 D、开发商所能获得的税后利润 E、开发商所能获得的税前利润 14、下列建筑物的估价中，成本法特别适用于（） A、交易中心 B、学校 C、图书馆 D、化工厂 15、经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面（） A、供给过量 B、需求不足 C、自然环境恶化 D、城市规划改变 ;二、判 断 题;1、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。 2、某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价格（熟地）为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300m2，当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，经济寿命为50年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率均为0。试评估该住宅楼现时的价值。;3、估价对象为一政府办公楼，土地总面积：1000 m2，建筑总面积4500 m2，建于1986年9月底，钢筋???凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下： （1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 从2005年12月至2006年9月地价每月上升0.5％。 （2）当地征用农地的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地平均每亩10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元，土地开发费用、税金和利润等每平方米120元，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表： （3）建筑物的重置价格价为1100元/ m2； （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。 其中土地重置价要求分别用比较