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物业公司在追索物业牡费纠纷中的败诉风险
物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险
作者:卓纬律师事务所 · 李晨
概要:物业公司在对物业费进行追索时,最终往往通过诉讼的方式予以解决。尽
管大多数情况下,物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势,但仍存在几种可能导致
物业公司败诉的情况,物业公司应予防范。
随着商品住宅市场的发展,以专业的物业公司作为小区物业服务企业的模式已经
越来越普遍,与此同时,物业公司与业主之间在物业服务方面产生的矛盾也越来越
多,业主往往不考虑矛盾产生的原因及相应的法律关系,而统一的以欠缴物业费的方
式作为对物业公司的抗辩手段。物业费是物业服务企业的唯一收入来源,为了保证物
业服务的质量,物业公司不可避免的需要对物业费进行追索,最终往往通过诉讼的方
式予以解决。尽管大多数情况下,物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势,但仍存
在几种可能导致物业公司败诉的情况,物业公司应予防范。
一、 物业公司在追索物业费纠纷中的优势
1、物业公司与业主之间存在清晰的合同关系
一般情况下,在业主与房屋开发企业签署的《商品房买卖合同》中,《前期物业
服务协议》即作为合同附件,得到业主的确认。在业主收房过程中,物业公司也会把
签署单独的《前期物业服务协议》、《业主管理规约》等法律文件作为交付的必要步
骤。而业主缴纳物业费的相关义务及违反该义务须承担的违约责任等,在上述法律文
1
件中都有清晰的约定。在追索物业费的诉讼中,物业公司的诉求都有明确的合同依据
相佐证。
2、业主很难就物业服务存在瑕疵方面取得证据
根据《前期物业服务协议》或《物业服务合同》的约定及《合同法》相关规定,
只有物业公司提供的???业服务存在缺陷,才可视为物业公司存在违约行为,业主才可
以欠缴物业费的方式予以对抗。但现实中,由于物业公司仅对小区公共区域及公共设
施存在维护义务,而并非许多业主所主张的对其房屋质量问题或特约服务承担责任,
而且所谓“维护义务”,所指的也是一个过程,存在一定时间上的延续性,其履行或
未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明,这就使业主难以向法庭提供足以证明
物业服务瑕疵的有效证据。
二、尽管物业公司在追索物业费的纠纷中占据上述优势,但也并非高枕无忧,实
践中,仍有以下几种情况可能导致败诉,从而造成物业费追索失败。
1、因诉讼时效而导致的物业费追索失败
诉讼时效制度是民事法律中的一项基本制度,一般诉讼时效期间为两年,自知道
或应当知道权利被侵害之日起开始计算。现在物业公司一般采用先付费的年度缴费模
式,即在合同中约定,业主应于一个缴费年度开始前缴纳该年度的物业费,这个起始
日期即为本期物业费的诉讼时效起算点,如果物业公司未在两年内就该期物业费提起
诉讼,就有可能因诉讼时效问题而得不到法院的支持。但在实践中,有些物业公司认
2
为单一年度的物业费金额较低,也可能出于业主关系维护角度的考虑,往往会攒几个
年度后一并起诉,在对诉讼时效问题关注不够的情况下,就会造成超过诉讼时效的情
况,从而影响对更早年度物业费的追索。
解决方案:相关法律法规在规定诉讼时效制度的同时,也提供了中断诉讼时效的
方法。物业公司应及时关注陈欠物业费业主的情况,及时通过向其发送催告函、律师
函等文件
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