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2009年1-2季度成都房地产市场报告 第一部分宏观政策分析一、宏观经济背景 世界经济依然未走出金融危机阴影；直至5月份，CPI连续四个月下降，PPI连续6个月下降；CPI和PPI持续双向下行，经济仍处于紧缩状态；2009年上半年实行极为宽松的货币政策，持续低利率，广义货币供应量(M2)余额持续上升，5月末金融机构人民币各项贷款余额36.21万亿元，同比增长30.6%，增幅比上年末高11.87个百分点；1-5月份累计全社会用电量同比下降3.66%，重工业用电量累计下降7.79%，单月来看，重工业用电量出现回升；A股市场回暖，上证指数持续上升，突破3000点；国家统计局发布的09年上半年宏观经济预警指数从1月的79到5月的82，虽然仍处于偏冷区间，但呈上升趋势；全国上半年房地产销售情况均非常好，1-5月全国销售面积同比增长25.5%，销售额同比增长45.3%。 ：当经济危机的阴影还笼罩在世界各地，各国还在继续忙于应对经济危机的进一步恶化时，中国似乎一枝独秀，多项经济指标显示中国正在率先走出危机。但宏观经济是否就此开始复苏了呢，还是仅仅是4万亿的“强心针”在提振？我们认为上半年的情况并不预示着一个乐观的短期或中期经济态势。 二、政策动向 1、中央一号文件：今年建立健全农村土地流转市场，强调增加种粮农民直接补贴，努力增加农民务工收入；土地流转并非私有化，流转的只是部分权益如承包经营权，而非产权、所有权，流转与否取决于收益；省直管县可减行政开支，有助建新农村。 2、国土资源部禁止保障房地块用于商业开发，5月20日，国土资源部下发通知，要求各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。 3、发改委：今年研究开征物业税，发展改革委《２００９年深化经济体制改革工作意见》提出，要深化房地产税制改革，研究开征物业税。该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。 4、财政部：房屋赠与三种情况下不征收个税，①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 5、资本金比例下调，房地产投资积极回升条件增加，5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。根据通知，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的35%下调至30%，下调了5个百分点；保障性住房和普通住房，则为一般项目的下限水平20%。 6、国土资源部：不会出台小产权房统一文件。面对外界一再揣测政府部门对小产权房的处理态度，国土部首次回应：将不会出台统一的处理意见，而是具体问题具体分析。 7、住房城乡建设部：西部廉租房每平米补贴400元。住房城乡建设部消息,住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发《2009-2011年廉租住房保障规划》称,从2009年起到2011年,争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。根据规划，中央对财政困难地区廉租住房保障补助具体为西部地区400元/平方米，中部地区300元/平方米，辽宁、山东、福建省的财政困难地区200元/平方米。 8、房管局：关于进一步规范房地产广告的通知。《通知》主要针对近来部分房地产广告内容出现了一些不规范的行为进行修正，强调广告内容的真实性，不得使用虚假和夸张、含糊其辞的广告词句，不能承诺投资回报率等，不得出现风水占卜类内容 9、川国土资源厅：暂停别墅类房产项目土地供应。1月20日从在蓉召开的全省国土资源管理工作会上获悉，为提高土地使用率，四川省国土资源厅今年将坚决停止别墅类房地产开发项目的土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。同时今年四川还将建立低效用地退出机制，逐步淘汰占地多和效益较差的项目。 10、成都市房产管理局关于调整公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房标准的通知。规定住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下，且二环以内：6820元/平方米，二环至三环之间：5450元/平方米，三环以外：4920元/平方米。 11