2010年7月房地产发展环境研究及知名房企策略分析同策.ppt

当前房地产行业发展环境、趋势研究及知名房企策略分析;Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析;Ⅰ当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析;想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，欧债危机是绕不过的坎。欧债危机源 于09年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了 今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都 远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安 全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。;2009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。 ;2010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。 2010年2月9日欧元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。 2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。 ;欧债危机爆发原因解析;不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3％的安全线 。;欧元危机—国家之债VS次贷危机—个人之债;欧元区经济复苏受制;欧债危机已然波及到其他经济体——以美国为例;美国6月的失业率为9.5，近期虽有小幅回落，但仍处于高位。 美国采购人经理指数六月加速呈现上一个月的回落趋势，为56.2，较五月下降了3.5个百分点，显示出商业活动的扩张速度减慢。;事实上，不仅是美国，其他国家也将受到影响，并显现出了对这一变化可能引起的经济增速回落的担忧。; 目前世界局势的不稳定性增加 ，我们是否对未来经济的发展过分的乐观，是否还应专注于防经济过热，防通涨，而忽视了未来经济可能出现的下行风险。 事实上，中国也面临着欧债危机所带来的经济下滑风险;出口受到威胁;在刚刚才有复苏迹象的出口未来的前景不明确的基础上，中国的经济依靠什么来支持？;投资增速进一步下行;新开工和投资的同比增速将出现下滑，尤其房地产开发投资的同比增速下滑明显。主要由于四月中旬出台的一系列房地产政策效应的显现，开发商的开发投资意愿将逐步下降。;消费增速已出现疲态，城镇居民人均可支配增速实际在下降;无实际可支配收入增长支撑，消费增速减缓;中国政府也表现出对经济复苏趋势的担忧，出台了一系列意图拉动投资的政策。 ;推动保障性住房投资建设;根据2008 年11 月，住房和城乡建设部提出“今后三年内要新增加200 万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000 亿元，平均每年3000 亿元。其中，对廉租房投资2150 亿；棚户区改造投资1015 亿元；经济适用房投资6000 亿元，综合约9000 亿元”。;保障性住房建设实际拉动投资有限;建保障性住房不差钱 缺的是积极性 ;新三十六条的颁布; 我们认为，近期多个逆向调控政策的出台，　　　　　　　　　　　　　　　　　　;政策走向预判;刚出炉的6月数据显示，６月工业增加值同比增长13.7％，增速比５月降低2.8个百分点，显示工业生产的增速放缓可能大于预期。工业增加值快速下降必然引起的经济增速的快速下降。 考虑到本月工业增加值的大幅下降受基数效应的影响，我们认为三季度政策出现放松的可能性不大，估计要到四季度工业增加值增速稳定走出政策高压区时，政策或将有松动。;判断三：国家在第三季度进行第二轮调控的可能性不大，很大程度上是对国十条的进一步深化，包括各方面细则的出台以及执行力度的加大。政府偏好在第三季度看到实质性的政策调控效果，以为之后可能的变动留有空间。;Ⅱ 未来地产行业发展趋势预判 ;短期趋势研判;移动均线相关指标和假设;10/4/3 9.98;上海目前市场状况;上海当前预测;上海房地产行业走势路线图;明年市场的走势会基本符合我们之前的悲观预期。 成交量将继续回调至2010年6月份。届时，月均成交量将较最高点下降110.55万方，下降幅度为60%。;北京当前预测;北京房地产行业走势路线图;假设出现07年的调整情况，长期均线大幅下滑，调整时间较长，调整幅度较大。 则根据趋势模拟，深圳房地产市场的调整将持续到明年8月份，下跌幅度为约为81.5% 。;深圳当前预测;深圳房地产行业走势路线图;06/11 19.98;05/11 42.44;10/02 46.15;09/10 59.42;10/03 50.15;06/03 19.73;长期趋势研判;长期趋势向好，发展更具平稳性和可持续性 ;从长期发展趋势来看，行业重心将由一线城市向二三线城市转移 ;04与09年一线及二三线城市商品房销售额变化对比 ;1;城市　;03-09年一