2014年豫发置业郑州郑东龙子湖项目提案133p.ppt

项目制胜关键：创新;在产品同质化明显的今天 品质是必须的 那么致胜的关键 和创新的本质是 观念！ ;2014年大家都上微博 玩微信 互动营销时代来的悄无声息 说教式的、填鸭式的地产营销越来越垃圾。 站在买楼那些人的角度规划项目营销已成主流！;在龙子湖，在郑东 我们的对手林立 所以我们必须将卖点结合观点 将既有的物质层面的表达 上升到精神层面与客户的共鸣 所谓 上兵伐谋 ;观念转变;或许，这就是我们的出路;地块情况;本项目位于郑东新区龙子湖明理路西、尚德街南，项目总用地面积5703.36㎡（约8.55亩），绿地面积1190.04㎡，绿地率为20.8%，建筑结构为框架结构，地上32层，地下3层，建筑高度118米，总建筑面积52344.7㎡，地上建筑面积为38000㎡，地下建筑面积14377.7㎡。 ;策略点 行业：郑州写字楼市场分析城市-区域：站在资源规划角度看区域 区域-项目：站在区域发展高度做规划;本案关键词;龙子湖的 现在 和未来;龙子湖区域发展概况;湖心岛表热和内冷 　　对于龙子湖而言，湖心岛的价值不在赘述。 　　眼下，包括正商、建业等在内的多家知名开发商，已相继插旗占地。其中，正商四大铭筑作为湖心岛首开项目，学府广场、木华广场、环湖国际、博雅广场已来势汹汹。区域未来将成为顶级写字楼、高端商业的集聚地，价值上升的后面是白热化的营销肉搏战。 定位的趋同，价值的相近、诉求类似 未来营销举步维艰;郑州写字楼 市场扫描;写字楼格局分布：郑州整个甲A级写字楼的分布主要集中在东区，老城区受规划限制 ，目前甲A写字楼项目较少且不集中，主要集中在郑东新区CBD版块、金水东路版块、高铁站版块 。;未来5-10年郑州写字楼格局图;写字楼产品水平附表：;写字楼产品水平附表：;郑州写字楼市场当前以企业自用需求及固定资产投入居多，有少部分投资者。 实力客户（大型实业、金融机构等）倾向于购买800㎡大面积产品以上；中型企业普遍选择约300㎡中等面积产品；小型企业接受200㎡-300㎡中小户型产品；个人投资多数选择约100㎡小户型产品； 中高端客户对写字楼项目区位、档次、物业管理水平等方面比较重视，以该部分客群为目标的项目多以主流商务区、公共位置豪华装修、原装进口设备、国际知名物管服务等作为重要卖点； 行业聚集效应较为明显，龙头企业进驻项目能带动多个相关企业入驻; 本案区域内已推竞品项目市场分析 ; 已推项目竞品项目分布图;竞品项目分类;板内甲级写字楼产品特征分析;区域内甲级写字楼成交情况;区域内乙级写字楼产品特征;从上图来看，区域内乙级写字楼项目月均销售10套，月均销售2149㎡，乙级写字楼市场主流均价在9600-13000／㎡之间。;区域内丙级写字楼产品特征;区域内丙级写字楼成交情况;;北塔标准层;;紫荆山人民会堂三面翻;商都网,搜房网;楼体字;★由绿地集团开发知名度高，规模大——60万方； ★地段为高铁站正对面，河南第一高塔286米，昭示性非常好 ★大堂3700平米挑高17米，绝无仅有 ★每七层一个空中花园，240米空中无边界泳池 ★进口高速电梯7米/秒 ★绿地集团户外投放数量充足，人流量大的区域全面覆盖，短信50万条/周 以及每周各大报广，多种渠道配合，在郑州市场形成了覆盖性投放，对项目销售的信息释放具有极大的配合作用，满足项目强销期的渠道需求。 ;;产品设计——项目大堂挑高13.8 米，面积1500 ㎡，其中1-5 层为商业，6-24 层为写字楼，标准层高4.0 米，标准层面积为1800 ㎡，平层12 户，8 部电梯，内有中央空调、新风系统以及配套网络地板。商业部分为8 部电梯，其中1 层规划为证券、银行等金融机构；2 层为员工餐厅； 3-4 层为中西式餐厅，5 层包括会议中心、会所、游泳池等休闲娱乐设施。; 亚新广场销售状况汇总： 亚新广场自2012年10月份进场以来，推售房源为西塔15层以下房源，，总计120套房源，销售60套，总面积17942㎡，总成交面积9128㎡，去化率为51%。总销售额121325689元，总回款额5044万元，内购协议金额（30%、50%首付）。;个案扫描——升龙广场;;360房管网;;;;★由绿地集团开发具有较高知名度，规模大——70万方 ★紧邻金水东路，紧邻地铁一号线七里河站，毗邻高铁站，交通便利，地理位置优越 ★3700个停车位，满足办公需求 ★产品类型多样，后期物业形态丰富 ★推广渠道形式一般;机场户外;;;9月11