2014石家庄高营项目前期定位报告156p.ppt

高营项目前期定位报告;报告结构;PART-2 市场研究分析;关键词：;2.）商品房成交类型分析;2.）商品房成交类型分析;2.）商品房成交类型分析;小结： ※整个市场在售楼盘主要集中在长安区、裕华区、桥西区、新华区附近，而桥东区与开发区项目相对较少。 ※整个市场产品差异不大，18至32层高层是主要的产品形式。 ※户型面积差异也不大，主力户型基本都是80-95㎡之间的两室，110--130㎡之间的三室。 ※城市的开发重点，由传统的老城区逐步向城市东部、北部、南部三个区域发展。 ※市场价格差距较大，一环内10000-13000/㎡之间，二环内8000-9800/㎡之间，三环内6000-7800/㎡之间。 ※多数项目体量较大，采用分期开发，逐步推进的方式。 ※多数项目无任何手续，均采用前期售VIP卡， 后期内部认购的方式进行销售。 ※刚性需求目前为市场主要需求;【区域楼盘分析】;『恒大御景半岛』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;物业类别：住宅、公寓、商业 建筑类别：板楼 高层 占地面积：95400平方米 建筑面积：240000平方米 容 积 率：2.76 绿 化 率：30% 销售均价：住宅：7500元/㎡ 开工时间：2012-11-01 竣工时间：2014-12-31 开盘时间：2012-09-30 交房时间：2014-06-30 1#4#5#6#入住844户 2016-06-30;楼2建筑面积：97.03㎡;调研时间;楼盘动态;楼盘动态;『御景阁』; 项目主题 御景阁项目位于石家庄北二环与谈固大街交口北行500米处，项目占地350亩，总建筑面积70万平米，24栋板式高层精彩绽放，北接滹沱河，南临石津灌渠，西依6000亩东垣古城森林公园（石市最大规模森林公园）和省重点中学15中（规划中），随着石家庄北部正定新区的建设发展，此区域将成为石家庄北部绝版宜居生活领地。 项目配套 购物：标准化菜市场，北国超市谈固店、天河店、家乐福R26;保龙仓谈固店银行：农业银行、工商银行、中国银行教育：600亩教育用地，省重点15中、13中、南高营小学、幼儿园公园公园：月季公园、东垣古城森林公园、石津灌渠环城水系、太平河景区高档会所、中心花园广场、组团景观区、车位、沿街商业 楼层状况 24栋26—33层板式高层 南区14栋 北区10栋 车位信息 停车位：地下车位;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『星湖湾』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『瀚唐』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『博雅盛世』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『兰亭』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『天洲视界城』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;『永邦·天汇』;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;楼盘动态;周边楼盘产品分析;周边楼盘价格分析; 从市场上看在售楼盘价格跨度较大，价差1000-3000元/㎡左右，总价98万-65万之间，市场整体销售呈现良好态势。;户型配比分析;开发现状分析;产品外立面分析;市场： 目前整体市场发展较快，但项目地段周边配套设施缺乏、环境较差，但是随着城市向北部区域发展，预计后期区域土地放量会增大，竞争会相对激烈。;市场： 随着本版块后续体量不断放大，本版块竞争会更加激烈。;PART-2 本体概况及属性界定;【项目区位】;地块周边公路交通----项目交通通达性较差，交通不便直接影响项目整体价值;主城北跨，地铁2号线等利好消息，对本地块带来较强的地段预期价值。;项目周围生活配套设施不够完善—降低地块价值;项目四周多为新建小区及老旧厂房为主，缺少生活氛围;【项目地块现状】;;核心价值1： 地处连接正定新区和主城区枢纽升值空间大 核心价值2 ：未来地铁4号线途经本小区出行便利升值空间大 核心价值3 ：临近400亩教育产业用地教育氛围浓厚未来的学区房 核心价值4 ：临近市政公园、东垣古城公园公园和石津灌渠居住环境好 核心价值5 ：地处规划的北部文化、商贸区核心位置区域价值明显;PART-3 项目定位;优势S（strength）： 临近东垣古城公园及石津灌渠环境较好 临近13、15中教育配套较为优越 临近120亩市政公园 未来地铁2号线通过本区域利于出行 片区居住价值被日益认可;【项目策略--核心战略方向】;1、项目产品应适应限购政策下未来一年的市场走势。 多次改善需求的大户型产品被限购滞销，可适当减少配比； 刚性需求产品受政策影响较小，可适当增加比例。 2、项目产品