房地产基础知识(新版2015)讲述.doc

经纪人培训手册 PAGE   PAGE 23/ NUMPAGES 23 第一章 房地产经纪概述 第一节、经纪活动的方式与特点 经纪活动的方式：居间、代理和行纪(熟悉) 1、居间：是指经纪人向委托人提供媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。 2、代理：是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易的经济行为。即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定的商品交易活动行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。 3、行纪：是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。即为经委托人同意，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此而增加报酬，它是依据委托人的委托而进行活动。 第二节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义(熟悉) 房地产经纪属于房地产中介服务范畴，是房地产业的重要组成部分。在房地产市场中，房地产经纪是连接交易双方的纽带，沟通房地产供需的桥梁。房地产经纪能促进房地产资源的有效配置，提高人民群众的居住水平，是关系民生问题的重要经济活动。 房地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。 二、房地产经纪的功能定位(熟悉) 房地产经纪作为一种专业经纪活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位。 事实上，房地产交易的复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。完善房地产市场服务体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪的主要功能是： （1）沟通信息、消除失灵 房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人员搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人员的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们业务的最基本内容是沟通交易信息。因此，房地产经纪这一功能的发挥，是以政府及房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的有效监管为前提的。 （2）促成交易、提高效率 在房地产交易中，当事人需要市场供求、行情动态、对方资质等信息，由于房地产价值量大，交易双方都比较谨慎，而且交易当事人往往缺乏房地产知识。这些都对房地产交易产生了阻滞效应，使得房地产交易效率低下。因此房地产经纪的第二个功能定位，就是通过为当事人提供专业服务，促成双方顺利、安全交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。 在正常的房地产交易活动中，房地产经纪人员能比较准确把握市场供需，并根据物业现状对价格做出判断，运用法律知识为双方当事人制订相对完备的合同，减少合同风险。这些专业服务使双方当事人减少顾虑，促进交易达成，提高了交易效率。当然，房地产经纪人员不能为了快速成交而偏袒一方，甚至蒙骗、诱导当事人。这种对于当事人的不公平交易，即使一时成交，也会留下隐患，并且会损害当事人的利益，引发各方纠纷，实际结果是交易的低效，甚至无效。 （3）规范交易、保障安全 由于房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额，因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的情况还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。 追根溯源，在房地产交易中，交易一方利用交易信息不对称逐利，以及交易当事人缺乏专业能力是导致交易风险的根本性隐患，因此，依托房地产经纪活动主体坚守中介立场，发挥专业优势，觇范交易程序，是防范不安全房地产交易，保护有关当事人财产安全的有效方式。当然，房地产经纪人员唯有以诚信为本，才会尽维护交易安全之职守，否则会失去客户的信任，殃及整个经纪行业的声誉，危害行业的发展。 （4）公平买卖、维护权益 房地产交易中，标的价值量大，信息不对称，交易程序复杂，交易当事人受专业知识所限和交易经验的匮乏，很难实现在交易中公平买卖，维护自身的合法权益。房地产经纪作为市场中介，能够依靠专业知识和职业素养很好的解决这些问题。正规的房地产经纪机构或合格的房地产经纪人员在执行代理业务时，会在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，能够公平正直，不偏袒任何一方，保证公平买卖。如果房地产