房地产开发企业会计核算讲述.doc

PAGE  PAGE 19 房地产开发企业会计核算 制度依据：《房地产开发企业会计制度》 房地产开发企业的特殊会计核算科目： 一、资产类 物资采购 采购保管费 库存设备 库存材料 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 四、成本类 开发成本 开发间接费用 内容提纲 第一节　房地产开发企业的成本核算 一、开发产品成本核算的特殊性 二、开发产品成本核算对象的确定 三、成本核算的内容 四、房屋开发成本的核算 第二节　房地产开发企业营业收入的会计核算 一、营业收入确认的条件 二、主营业务收入的核算 第一节　房地产开发企业的成本核算 一、开发产品成本核算的特殊性 （一）成本构成复杂，核算难度大。 房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括： 取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （二）核算时间跨度长 房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费用核算的时间跨度长。 （三）滚动开发核算难度大 房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。 二、开发产品成本核算对象的确定 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。 可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象： （一）以整个开发项目为成本核算对象 对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。 如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象。 （二）以开发期数为成本核算对象 对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。 （三）以开发产品形态为成本核算对象 对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。 成本核算对象的确定原则： 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。 3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 三、成本核算的内容 房地产开发企业成本核算的主要内容是开发产品成本。 （一）开发产品的成本项目 1．取得土地使用权所支付的金额 包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。 问题：土地使用税能计入吗？ 2．土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。 拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。 4．基础设施费 指建造各项基础设施发生的费用（又称红线内工程费）。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。 5．建筑安装工程费 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。 6．公共配套设施费 指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该成本项目内。 7．开发间接费用 指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费