房地产业的“营改增”题库.pptx

“营改增”专题培训 —— 解读分析与操作指引; ;内容目录;第一部分 营税增的背景介绍与总体判断; ; 从2016年5月1日起全行业全国地 再加“建筑业、不动产、金融保险业和生活服务业”--- 四行业状况见下; ; ; ;第二部分 营改增的政策规定及其解读辨析; ; ;纳税人 类型; ;（三）税目 --- 3类9行业 1．销售（提供）服务 ; ; ;（7）生活服务——文化体育、教育医疗、旅游娱乐、餐饮住宿、居民日常、其他生活服务。 * 其他 —— 七大类服务每项均有“其他”，故无“其他”漏掉服务项了 ;2．销售无形;3．销售不动产 （1）对象（2类） = 建筑物 + 构筑物（道路/桥梁/隧道/水坝等） （2）表现（3种） = 所有权、有限产权（10%自留地项目等）、永久使用权（以租代售等） + 与建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权（不能单位转让） ; ; 2．征收率 （1）适用于小规模纳税人（3%）—— 个人（100% / 即使超标）、单位和个体工商户（虽超标但不经常发生的可选择） （2）特定一般纳税人（6%、5%、4%、3%） 6% —— 自来水、小型水力发电单位生产的电力、部分建材产品和生物制品； 5%——中外合作开采的原油、天然气 + 老项目的售房； 4%——寄售、典当和拍卖商品、销售旧货； 3%——为公共交通运输等营改增个别应税服务 3．预征率 —— 在异地的建筑（2%）、不动产的销售（3%）与租赁（3%）才适用 // 其税基也要再换算（无必要地烦） ;（五）计税方法 1．简易 （1）适用于 —— 财税规定的“特定应税行为”：如房地产业老项目 （2）要求 —— 纳税人有选择权，但一经选择 36个月内不得变更 （3）计算 销项税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷（1+征收率） * 房地产实际税负率=1/(1+5%)*5% = 4.76% ，比原营业税负略有下降 2．一般 （1）计算 应纳税额 = 当期销项税额 - 当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） （2）立法失误性忘除——长期资产的进项税转出【附件2之二（一）7】;（六）混合与兼营 1．混合（不同类的从属性关系）—— 销售与服务的并存 / “货物的生产、批发或者零售” 按销售货物缴17% + “其他”按照销售服务缴11%或6%。 要求：合同签订的判别要求 2．兼营（同类不同项的并存关系） （1）不同税率（或征收率）的并存 —— 如未分别核算的则从高适用税率（办法第39条） （2）应税与免税的并存 —— 如不分别核算则并计收入处理（办法第41条） 要求：财务核算的分清要求;3．实务例证 （1）实是混合的转兼营 A．电梯与空调等 ——为规避风险，建议尽量与一家公司签订合同取得发票。但基于安装一般涉及施工资质要求而被分离（对方按兼营处理），那选择供应商时应按两项业务不含税价格合计金额作为价格对比依据，同时考虑销售、安装占比的合理性。 B．软装 —— 往往是同一家公司将软装（货物为主）分切出很大比例的“设计费”，其也应比照上处理原则执行。 （2）营改增后可能出现一个项目公司的不同期会采用不同计税方法（甚至还夹杂有免税项目）的情况 不得抵扣的进项税额（按年度进行清算）＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 18号文：无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。;三、收入确认及销项计提 （一）确认的原则 1．时点 规定（施行办法第45条）—— “纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。” （1）原则 —— 事实（“发生应税行为”其仍相对含糊） + 收款（或取得索取销售款项凭据） / 如“先开具发票的”则为开具发票的当天（即使无事实地虚开也要先交税 ） （2）列举 A．肯定同时：扣缴义务为纳税义务发生的当天。 B．权属转移：金融商品转让、视同销售为所有权转移的当天。 C．收钱原则：建筑（无房产销售）与租赁（无房产）采取预收款方式的则为收到预收款的当天。 ;（3）房开公司收入确认时点竟然在哪 ？ A．开