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主讲：董发忠 2016年6月;一、不动产老项目的确定 （一）转让不动产老项目 纳税人转让不动产，产权变更登记日期在2016年4月30日前的项目。 （二）自建不动产老项目 纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑施工合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目。 1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 ;（三）出租不动产的老项目 关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题，可以选择简易计税方法。 《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第三条第（一）款规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额” 。 此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。 ;二、关于房地产开发企业跨县（市、区）开发房产预缴税款问题 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第二条第（十一）款第2项规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。” 可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题做出规定，本着同类问题同样处理的原则，也应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 ;三、关于房地产开发企业老项目征收方式备案问题 房地产开发企业老项目应当以《建设工程施工许可证》为标准划分增值税项目，分项目分别选择适用简易计税和一般计税方法，并在营改增后的第一个申报期内到主管税务机关备案。具体备案表见附件的《房地产老项目备案登记表》。 四、关于房地产开发企业预收款范围及开票申报问题 《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 营改增前，企业收到预收款后，开具由青海省地方税务局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。 ;营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。 ;五、房地产开发企业增值税发票开具问题 （一）销售房地产开具发票总体要求 销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 （二）已缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票问题 房地产开发企业在地税机关已申报缴纳营业税未开具发票需要补开增值税普通发票的，可以自行开具，不能自行开具的，可向主管国税机关申请代开增值税普通发票。 不能自行开具增值税发票的纳税人是指月销售额3万元（按季纳税9万元）以下的小规模纳税人。;补开的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx，未开具发票补开”字样。纳税申报时，补开的增值税发票不体现在增值税纳税申报表中。 试点纳税人到主管国税机关补开发票时，需提供以下资料：税务登记证副本及复印件（居民身份证原件及复印件）、税收完税凭证和地税机关开具的纳税人已申报营业税未开具发票证明等资料。资料审核无误后，按要求向纳税人开具增值税普通发票。同时，将开具的增值税普通发票、税收完税凭证和已申报营业税未开具发票证明一起归档。纳税人自行补开的，应将上述资料留存备查。 ;（三）房地产开发企业适用差额征税的增