万科大连溪之谷别墅洋房项目传播策略沟通方案.ppt

09年大连别墅市场怎样? 08年别墅市场受大势影响，销售较为清淡，08年蓝湾销售量 仅为同期的15%，溪之谷为同期的50% 预计09年市场供应量与08年持平，如市场持续低迷，别墅销 售不会出现根本性好转 市场特点 别墅置业心理不成熟 仍然是一个初级市场 大的环境如此 可以预见的是09年大连别墅市场不会有大的起色 市场小结 竞争对手分析 小平岛、蓝湾、中海华庭、一品漫谷、合生江山帝景 别墅的几个关键置业因素 环境 物业 位置 品牌 总价 产品 竞争对手比较 环境 位置 溪之谷 小平岛 蓝湾 中海华庭 一品漫谷 合生江山帝景 溪之谷环境、位置相对较好 竞争对手比较 品牌 物业 溪之谷 小平岛 中海华庭 合生江山帝景 蓝湾 一品漫谷 溪之谷品牌、物业服务优势明显 总价 产品 蓝湾 小平岛 一品漫谷 溪之谷 中海华庭 合生江山帝景 竞争对手比较 溪之谷价格适中,产品一般 竞争分析结果 从以上竞争分析结果来看 溪之谷别墅的特点是 大品牌开发商,价格适中,拥有优质物业服务的山地近郊别墅 竞争劣势 产品上的劣势 4层空间,户型设计过于狭长,造成每层空间都相对比较局促 竞争的机会 大品牌,大社区,稀缺的环境 推广中我们一直在说 如何更有新意? 从产品出发,4层空间,狭长户型,是劣势也是优势 如何转劣为优? 城市中都哪些人在买别墅? 消费者洞察 三类人群: 真正的刚性需求类型 对于片区长期跟踪、观测的抄底投机类型 认定别墅属于稀缺性资源,持长期投资类型 对于一个别墅初级市场来说 第二类以及第三类人群肯定只是少数 人群特征 子女长大或者不在身边,对城市教育资源不再依赖 父母年事已高或者已经过世 有保姆或者工人 在市区内有房子,买别墅除了觉得是一种享受以外,也是一件很 有面子的事情 产品 万科大社区中的别墅 竞争者 相对竞争对手,溪之谷是一个大品牌开发商,价格适中,拥有优质物业服务的山地近郊别墅 消费者 改善型,觉得买别墅除了享受以外,也有面子 一栋别墅,4种人生 沟通角度 一栋别墅,4种人生 挖掘产品的特点,发掘每层空间所对应 的独有的生活气质 证言式广告,通过对每层产品空间的实际体验,展现出所对应的不同的生活气质 对于初级市场来说,示范和引导的作用肯定是巨大的 传播思考 传播节奏铺排 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 2.1期库存毛坯单位：85套 71套2.1期低价 毛坯单位：71套 别墅：30套 2.2期U3精装房：96套 150山地高层洋房：32套 2.2期多层毛 坯：133套 阶段主题 2009年，万科·溪之谷 配套升级年 错过， 难再有 一栋别墅， 4种人生 90平小别野 生活你设计 个性我主张 营销活动 婚房置业计划 老年置业计划 汽车4S店互动 渠 道 户外、报广、网络论坛 网络banner、网络博客 宣传单张、超市手提袋 社区海报、短信，现场 包装，外展场 户外 报广 网络 短信 年度主题 2009年，万科·溪之谷 配套升级年 户外 报广 网络 短信 户外 报广 网络 短信 户外 报广 网络 短信 THANK YOU 请及时沟通 * * * 先从产品出发 核心位置 景观资源相对较好 视野开阔 产品特点不明显,算是一个均好性的产品 可以谈点什么 2.1期最后两栋 现房实景 相对低的价格 享受新政 + 核心位置 景观资源好 视野开阔 机会难得 超值 沟通角度 错过,难再有 户外 报广 网络banner 第三阶段 2.2期U3精装单位上市 从产品上看 相对U5,这是个降低了装修标准的精装房,除了价格便宜些以外 产品本身并无多大亮点 问题是标准降低的后还能称为做精装修吗? 目标客户 降低标准,主要想通过价格吸引 首次置业的年轻人购买 有了一定的装修基础，即省去了麻烦，对于年轻人 来说还可以有发挥个性的空间 如何转劣为优 Smart choice 钱不多 省麻烦 显个性 机会点 钱少了,还省事,花点心思还能让自己房间更有个性些 年轻人就好这口子 沟通角度 生活我设计,个性你主张 ——混搭精装U3新品，上市—— 生活我设计,个性你主张 《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ产品命名 混搭 精装 样板间建议 建议样板间做两间，装修风格相差很大 目的：让消费者感受到同样的精装，迥异的个性风格 第四阶段 150山地高层洋房上市 产品价值 超大赠送面积 创新户型设计 产品自身优势明显 推广重点 对于如此优势的产品,不妨将推广重点聚焦在产品本身 —超大赠送面积,创新户型设计 以此带动山地高层洋房的热销