2006年昆明市上海傻某龙二期项目策划报告.pptVIP

2006年03月;上海沙龙作为中炬第一个房地产开发项目，带来的绝不仅仅是产品的自身价值，而是透过其而折射出来的地产开发理念和商业信仰。 本报告着力于解决项目住宅与商业的定位、规划以及销售，通过其使开发商实现价值最大化，及资金快速回笼！;第一部分：面临困惑;项目面临的困惑;片区各户型销售率比较分析;楼盘名称;昆明小户型始终保持供需两旺;区域内商业研究;商 圈 内 临 街 商 铺 调 查;现有临街商业数据统计(去除空置商铺);商业结构分析;商圈临街商业调查;客户访谈;期望商场的管理手段和服务措施;商 圈 主 要 公 交 线 路 一 览;周边交通便捷、人流通量大;项目面临的困惑;规划方案评价原则;规划方案—总体规划;规划方案—交通动线组织;规划方案—商业内部交通组织;规划方案—商铺划分;种类;户 型;户 型;户 型;户 型;结论一：住宅产品迁就于地块限制，存在产品设 计上的问题。 结论二：商业设计与规划脱节较大，存在后期经 营和招商压力。 结论三：总体规划尚有完善的空间和余地。 结论四：住宅产品配货比存在一定风险性。;第一部分：面临困惑;;住宅;新光世纪—价位:3400;理性定价;注重细节而忽略整体;价值提升攻略;配套——提供住户日常生活所需的服务设施/时尚、现代的主题会所;步入式阳台——利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，可根据使用者的喜好选择安装;完整开敞空间，提供住宅灵活性条件，户内可以自由组合、划分;产品增值举措---包装概念;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;营销推广思路;领导者;突出产品特色;二多二少二注重—— 多做外部花园装饰，少做内部样板房装修 多做不同类型样板房，少打相似推广广告 注重空间层次感 注重现场包装品质感;;销售中心外导示;形象墙——个性突出/展示生活方式 楼体包装——整洁绿网/条幅，彰显品质;战略实现---主卖点战略;第一部分：面临困惑;被动性因素;;位置;商圈内临街商铺租金整体水平走势图;　我们选取项目周边各主要街道商业物业租金的可能平??值80元/月，计算如下： 平均售价=80*12/0.08*(1-1/1.0850)=14800元/㎡;项目名称;设： EP1 、△Q1、 △P1分别为本项目的价格弹性系数， 敏感性销 售量变化，均价敏感区间；EP2 、△Q2 、△P2分别为均价 3544的普通住宅的需求弹性系数，敏感性销售量变化，均价敏 感区间。 已知：经验值△P1为均价3545.6的普通住宅的均价敏感区间=300元/平方米，P1取比准价3544元/平方米。 根据：EP1=△Q1/△P1*(P/Q) EP2=△Q2/△P2 *(P/Q) 得： 150元/平方米△P1=σ≤200元/平方米 ;住宅部分销售额： （3694，3744）? 15000=（5541，5616）万元 商业部分销售额： （14800）? （2700+4000）=9916万元 全盘目标：1.5亿左右;Thanks!