2007年杭州市星桥鹊酿金华庭嘉苑项目初步提案.ppt

; ——星桥瑞金·华庭嘉苑;提案基本结构;1.基本概况;一、星桥街道基本概况;二、宏观经济环境情况;数 据 表 明; ;2002—2005年杭州市、余杭区房地产主要数据列表; 杭州市、余杭区房地产投资额、施工面积、竣工面积逐年增长，表明房地产发展前景好。 从销售面积数据分析看出，2004——2005年增长幅度大，之后恢复稳步增长。表明房地产的消费热度不减，但逐渐趋向理性化。;房地产投资额;对比分析; 通过以上分析可以看出，房地产市场的总体形势良好， 但是由于供应量过大，竞争越发激烈，这是摆在我们面前 的最大问题。同时，消费者的购房已逐步趋于理性，对项 目的各方面要求会更高。所以，充分了解竞争对手，寻找 差异化竞争势在必行。;小结;提案基本结构;第二部分：竞争对手分析;一.竞争区域介绍与分析;星桥区域房产特点;在售房产：项目较多，也有绿城、华立等品牌房产公司的项目 建筑形态：比较多样化，有多层、小高层、别墅等 配套：比较完善，拥有莱蒙商业街及地铁等大型配套；区域内配套档次也较高 售价：在4500-6000元/平米左右 目标客户：主要以临平当地、周边居民为主，以及部分杭州市区客户;;在售房产：主要有瑞达城市花园、华达汇观山花园、兴和苑等项目，缺乏代表性、品牌性项目 配套：主要依靠瓶窑镇，档次较差 价格：主要集中在3500-4500元/平米之间 目标客户：主要为当地及周边区域居民;;第二部分：竞争对手分析;二.星桥板块竞争分析;黄鹤山居;根据余杭透明售房网星桥区域数据显示 （数据截止07.03.28）;;;;规模大，知名度高 配套完善，交通便捷 主题公园、香榭大街，休闲 娱乐设施完善;规模小，知名度低 配套缺乏，依靠星桥镇 缺乏小区内特色主题景观 ;规模小，知名度低 配套缺乏，依靠星桥镇 缺乏小区内特色主题景观;本 案;第二部分：竞争对手分析;选定主要竞争对手;品质上超越黄鹤山居、星雅嘉园的基础上， 与天都城在产品上差异化;小结; 知己知彼，方可百战百胜！ 研究了竞争楼盘的基本情况，需要对自身有一个清晰的认识，以便扬长避短！;地块SWOT分析; 通过SWOT分析后，发现本案??备其它项目的共有优势，同时也只有在项目内部下足功夫，从而在激烈的竞争中脱颖而出。;认清地块价值;提案基本结构;实体差异;一.实体差异化;黄鹤山居;; 改进建议： 　入户花园 增设入户花园 业主独享花园 增强生活情趣 　首层错层设计、外送花园 增强户型层次感 空间区分明显 过度自然 减低客户对一层户型的抗性 ;错层设计 分区明确 过度自然;天都城 天湖苑;受建筑布局影响，以均好性的 宅前绿化为主，有中心景观区， 缺乏次中心景观区; 实体差异化的改进有助于本项目在与他项目的比较中寻得一定的先机，但真正优秀的项目除了需要本身实体的品质外，更需要一种由内而外的内涵的散发。 即通过分析找到项目内在支撑的前提下植入文化概念，用一种全新的生活理念打动消费者将是项目优势最直接的提升。;概念差异化 之 现有实体支撑; 景观并不是单纯的绿化，一种风格的选定有助于推进整个项目后期的营销推广及广告创意。 鉴于此，将提出三种方向的改进建议，并与后期的概念差异化整合成一种文化与生活方式的系统，使整套营销推广建议更具现实操作性。;田园风光;;文化植入方案一 五谷原味文化;五谷原味文化 之 概述; 麦 所谓麦，即今人谓之麦。《观刈麦》言：夜来南风起，小麦覆陇黄。麦自引入中华便在耕作中逐渐形成了相互间敦厚的食俗，热情好客与质朴粗豪的习惯，及注入食事中的诚敬无华、朴拙务实的恬淡自然与守本执中的理性精神，从整体上反映了一种大气的人本思想。  稻 所谓稻，即今人谓之南方稻米。《诗·豳风·七月》言：十月获稻，为此春酒，以介眉寿。南方以稻作栽培主要采取丛插方式，长期以来精耕细作，人口聚族而居，习惯于和平稳定的生活，并形成一种精致的水稻文化。 菽 所谓菽，即今人谓之豆。《尔雅翼》 言：菽者，众豆之总名。菽除了煮、炒等最简便易行因而被人们普遍采用的食用方法外，制作酱和豆腐等也让其充满了经济作物的价值，才有 “金豆银豆，不如黄豆”的俗语。 ;五谷原味文化 之 表达元素;黍、稻、麦、菽 ”五谷为形象增添相关的景观小品。 例： 充分利用小区内的天然活水，在水岸边建造中式田园水车，以及其他表现中式田园风格的景观小品，以营造一种生活原味的感觉。甚至可以在附近僻出一片空地，以“体验式营销的方式”回归最初农耕五谷的生活