鹤壁山城区西窑头项目发展策略提报.pptVIP

报告思维框架 报告思维框架 分期开发原则 启动区选择和开发策略面对的问题 启动区选择和拆迁安置 为了实现本案产品设计的差异化战略，建议本案以打造鹤壁山城区“首席情景体验地产”为规划目标整体规划思路：因坡就势，因地制宜，有风情有特色有张力的差异化社区。 在控制营造成本和建筑成本的前提下，先期开发要提高项目品质和体验感。 总体规划遵循以下规划原则： 体验感：尤其是首期启动区的开发，要营造风格和风情的纯正，要有震撼性的体验感，形成鹤壁老城地标性建筑； 大尺度：大尺度楼体施展，开阔的视觉空间，展现项目大气、稳重、质感的品质形象； 天际线：在色彩和外观上进行的统一布局，使得各栋建筑错落有致，形成美丽的天际线，既不重复也不显得杂乱； 旋转错位布局：因坡就势因地制宜，通过适度的错位旋转设计，充分利用地块，使更多的户型具备观景空间，同时保证居住的空间归属感； 规划基本思路 本项目建筑风格——基于竞争、客户需求、项目定位及后期升级要求综合考虑 综合考虑主观战略目标与客观市场需求，得到产品配比原则 户型设计原则：小而精、小而新、小而全 综合客户价值、市场竞争及经典案例分析，明确启动区产品价值发力点 上述小结 因坡就势、因地制宜，营造以以山为主体的原始自然园林 园林设计建议 物业管理设计市场平台水平，突出安防系统，树立项目高品质形象。 综合会所功能设置，建议会所面积约1500平米。 感谢聆听汇报结束 从项目的价值差异点出发，建立强势的形象高度；树立本项目的品质大盘的唯一性和排他性，通过高标准的产品展示、品牌嫁接与服务体验，建立差异化的价值体系；不遗余力的稳抓客户，实施全面的客户竞争策略。 大城理想，高尚生活 价值定位思考： 价值定位 项目定位 环视山城区楼市现状，各楼盘大多以现代风格示众，缺乏辨识度，基本处于无风格时代，竞争力差异化以地段为主，导致广告传播缺乏诉求点。 鹤壁老城多年来发展迟滞，房价也没有因为宏观大势迅速攀升，到处可见萧条破败景象，近两年棚户区大面积改造，并没有改变这种状况，建筑缺乏品质感，到处看来仍是灰头土脸。 由于地缘情结或新城房价过高，老城仍有三四十万的人口基数，其中不乏有一定购买力，渴望全新生活方式的高素质人群。但目前项目基本是在做建筑商的工作，园林景观的规划、生活方式的营造、现代化物业的引进等统统缺失，所以形成群雄并起、盲目混战的局面。 无风格 无品质 无营销 本案如何跳出这种无序竞争的怪圈，如何风格鲜明地区别于其他项目、如何创造系统的营销卖点？ 依据上述竞争项目和客户心理的分析，及本地块高差较大的特点，所以项目组建议在建筑风格和景观规划上采用地中海风格，通过前期示范区营造迅速建立起高强度的市场辨识度，向目标客户传达一种鹤壁老城从来未有的高品质感、高舒适度的高尚生活，从而激发其购买欲望，迅速实现一期产品去化，为全盘销售奠定坚实的基础。 产品定位 项目定位 400亩 地中海风情 国际人文小镇——用浓厚的地中海异域风情，最先进的居住规划理  念，全力打造鹤壁山城区首席品质大盘、高性价比社区 首席品质大盘，地中海风情社区 对于项目发展商： 城市发展运营商、高尚生活制造专家 产品定位 项目定位 总体规划建议 大盘开发认识 项目配套建议 建筑单体建议 启动区选择建议 KPI体系 物业发展建议 项目定位 园林景观建议 本项目地块高差较大，占地规模大，但地块分散，建议滚动开发，边拆边建，安置房与商品房同步，但要分离分隔，降低开发成本。 市场导向原则 分期规模与市场消化能力相适应。 分期规模与企业资金约束相适应，拆迁成本与开发成本所需资金必须与企业财力资金能力结合。 功能物业价值提升原则 教育物业能提升区域整体价值，在企业资金允许的条件下优先开发。 资金约束及取地难易程度相结合原则 展示性原则 分期开发宜结合各地块临路状况，选择昭示性良好的地块优先开发。 临路开发有一定优势。 启动区选择建议 物业发展建议 整体开发策略：少投入、快流转、边拆边建、分期滚动开发 启动区策略 物业发展建议 面临问题 确定启动区首期规模 如何实现启动区首期的开门红？ 如何面对即将到来的大体量项目竞争？ 项目启动区首期推向市场的产品规模多大？ 绝对领先的创新社区概念 局部高品质产品确立区域市场领导者形象 把握市场容量开发，平衡现金流 如何面对： 如何体现： 启动区首期检验市场，试探市场。 图 示 开 发 策 略： 产品组合 容积率 多层+退台洋房 多层/退台洋房比例约80：20。 策略 立势、回现 回现，获得利润 开发利润 启动期 发展期 成熟期 回现， 获得超额利润 视启动期市场检验情况，调整物业形态。 区域价值达到顶峰，可以在区域内设置一定的TH或者小高，获取超额利润。 启动造势，奠定区