2008年兰州市宏基吹捏厦营销操作思路.pptVIP

* 宏基大厦营销操作思路 成都世纪紫杨房地产营销有限公司 二00八年七月四日 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第一部分、项目背景 一、项目背景 1、项目概况 本项目建成于2005年，总共七层，配置了两台观光电梯。项目的建筑外观以浅土黄色涂料外墙和宽幅玻璃窗，已显陈旧。 位于兰州中山路和张掖路步行街交汇处西北侧，与亚欧和西单隔街相望总体大区位优越。但项目四面被其他建筑阻挡，特别与张掖路和中山路的两个重要临街面，一面被1层的低层临街商业阻挡，一面被7层多层商住用房阻隔，目前项目仅有临中山路的两个4-6米宽的入口。 据城市规划，项目南面的底层商业建筑以及广交车站 将拆迁和搬迁，空出后将以转盘为起点直到清真寺整个做成一条景观绿化带。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2、项目区位图 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3、楼层业态分布现状 1-2层空置 3层整层为生态茶坊 4-5层为两家网城 6层为开发公司的办公室、招待所各半层 7楼空置 4、计划发售楼层及面积 1层：700 ㎡ 2-3层：800 ㎡ 7层：800 ㎡ 共计：3100㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 二、市场背景 全国商业地产市场疲软—— 2003年-2005年属于全国的商业地产鼎盛时期，但这个周期过后大多数商业进入运营阶段，由于商业地产开发商的重销售，轻经营的运作方式，使得大多数商业地产项目后期经营难，投资收益预期无法实现，大多数投资者都有一种受骗之感，因此自2006年商业地产开始低迷。 产权式商业被市场排斥——经营问题凸现，影响攸关的是产权式集中型大商业。 临街型商业受市场欢迎——步行街、社区商业等临街类商业主要在于其投资、出租、经营难度小，不像集中型大商业对主力店、整体经营情况、租金回报的高度依赖。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 兰州的投资需求低迷——根据调研兰州商品房投资行为仅仅占总体购房行为的11%左右。同时，兰州始终没有出现过产权式酒店、写字楼、专业市场等投资型物业形态，缺乏投资氛围，投资市场缺乏引导。 商业用房的空置率高—— 2007年兰州市共完成房地产开发投资74.45亿元，比2006年增长了38.38%。商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均有所下降。商品房新开工面积175.29万平方米，其中商业27.24万平方米；商品房竣工面积156.43万平方米，其中商业22.54万平方米；商品房销售面积214.39万平方米，其中商业12.64万平方米。商品房空置面积截至去年年底累计为84.88万平方米，其中商业42.99万平方米。 兰州集中型商业艰难——兰州商业以西站阳光家园商业步行街和瑞德摩尔为首，其主要原因在于项目定位和运作思路失误。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 兰州中心区在售商业基本没有——兰州的土地资源异常稀缺，城市中心区更是寸土寸金，目前张掖路步行街周边没有在售商业项目。 兰州没有专业市场类商业销售——整个兰州地产开发还处于粗放型阶段，物业形态单一，还谈不上市场细分，专业市场、写字楼、投资型酒店、投资型公寓等投资物业形态还没有出现。 房地产投资市场并没有被激发——不是兰州市民没有钱，没有投资意识，有闲钱的人肯定是有的。准确地讲兰州的投资渠道相对缺乏，房地产投资应该更加活跃。 但房地产投资市场却没有被开发出来，其原因有以下几点： Ev