2007上海宝山区西车那房地产市场报告.docVIP

一、西城区房地产市场现状 1、 西城区是宝山区未来几年的建设重点。该板块位于宝山区中部，南靠外环线、西临蕴川路、北接富锦路、东至同济路，总面积13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国际思构设计公司设计，规划划分为三个区域南块宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位于以人文生态为主题的中高档生活区项目有康桥水都、北上海商业广场、等。北块宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、政办公、商业贸易为一体的现代综合生活区，将要建设33.3公顷的大型中央公园和10公顷的大型市民广场。目前项目有。东块铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位于以轻为依托、连接东西城区纽带的现代生活区。、 南块——最为成熟的区域：由于地处杨行镇中心所在地，南块本身的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模；且距离地铁1号线“共富新村站”仅15分钟步行路程，成为西城区房地产最早发展的区域，拥有康桥水都、柏丽华庭等大型社区，居住氛围浓郁；加上05年建成的北上海商业广场，使得该地区商业设施更加完善。 北块——大力发展的区域：相对于南块来说，西城区北块整体生活配套设施十分欠缺，区域房地产市场刚刚启步，但随着万科、保集、中远等知名开发商的入驻，以及西城区公共中心的建设，该区域未来发展潜力巨大。 东块——有待成熟的区域：根据规划，大多为动迁基地，区域环境及配套设施也多未跟上，整体由待成熟。 二、板块成交走势分析 1、市场需求稳定 自2006年目前主力成交面积为R，R，其需求十分旺盛，供求比基本达到了1：1。 房型面积 供求比 80㎡以下 1：0.75 80-110㎡ 1：0.95 其中 100㎡以上 1：0.84 100㎡以下 1：1 110㎡以上 1：0.77 三、板块在售项目分析 个案销售态势较好，基本完成当期体量的70％去化，说明区域存在相当的客源需求。 一般个案完整的去化周期为1年～1年半，个案品质的差异与价格决定了去化的速度。 西城区板块个案主力房型及总价 个案 康桥水都二期 万科四季花城 二期 保集欧郡 海尚明城 柏丽华庭 成交均价 7000 6600 6500 6400 7500 房型面积 1R：56-65 2R：71-76 3R：138 2R：91-113 3R：129-139 2R：90 3R：100-140 1R：60 2R：94-102 3R：104-123 2R：87-100 3R：126 总价段 1R：42-45万元 2R：53万元 3R：96万元 2R：60-75万元 3R：85-92万元 2R：60万元 3R：65-90万元 1R：32-40万元 2R：60万元 3R：65-80万元 2R：65-75万元 3R：95万元 1R主力面积段：60-65㎡2R主力面积段：90-100㎡3R主力面积段：100-120㎡，125-1㎡ 2007-01 2007-02 2007-03 2007-04 2007-05 供应套数 0 0 0 173 0 成交套数 21 2 2 1 20 成交均价(元) 6686 6522 6513 6880 7033 万科四季花城二期 简介：四季花城地处宝山西城区未来行政中心、商业服务、文化休闲的核心。社区紧邻规划中的大型公共绿地—绿龙，东侧是风景优美的体育公园。电梯公寓、全装修房、复式、私家别墅，产品多元房型出众。 主力卖点 多元化的产品，满足不同购房者需求 知名的万科物业，保证未来生活的便捷 优家工程紧凑小户型，是年轻购房者的选择 2007-01 2007-02 2007-03 2007-04 2007-05 供应套数 0 0 0 0 0 成交套数 12 14 34 10 27 成交均价(元) 6291 6346 6395 6498 6607 保集欧郡 简介：小区总建面近10万㎡，由16幢多层和8幢小高层组成，小区东面还规划2-3层商业建筑，与相邻的待建社区的沿街商业房一起形成融休闲、娱乐、购物于一体的步行商街。06年9月28日开盘，推出多层，均价600元/㎡，物业费1.35元/㎡/月。 2007-01 2007-02 2007-03 2007-04 2007-05 供应套数 0 163 0 0 0 成交套数 23 16 63 37 20 成交均价(元) 6457 6329 6579 6701 6617 海尚明城 简介：万业企业继成功开发中远两湾城后，在宝山开启新一轮的造城运动。项目总建面达30万㎡，占地面积约17万㎡，容积率1.49，绿化率45%。为宝山西城区北块5200亩核心高尚居住区最先启动的项目，规划近50栋11-18层的小高层。项目面积从60㎡左右的一房到103㎡的三