2008年长沙美林银沟娜三期项目市场研究报告.doc

美林·银谷三期市场研究报告 目 录 一、长沙市宏观经济分析 - 5 - 1、持续、稳定、快速增长的经济助推长沙房地产发展 - 5 - 2、产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃 - 6 - 3、近年来长沙市固定资产投资稳步增长，2008年开局势态良好 - 7 - 4、市民消费意识强，消费市场总容量大 - 8 - 5、人口快速增长，不断扩大房地产市场的刚性需求 - 9 - 6、市民高消费、低储蓄消费习惯，长沙消费型城市特征明显 - 10 - 7、GDP增长保持两位数，长沙房地产仍处在高速发展期 - 11 - 8、长沙在中部省会中，经济总量和人均收入靠前但房价最低，未来发展空间仍然很大 - 12 - 二、长沙市城市总体规划 - 13 - 1、长沙市概况 - 13 - 2、“长株潭”城市群批准为“两型社会” - 14 - 3、“长株潭”一体化的建设与发展 - 16 - 4、长沙市总体规划 - 17 - 5、长沙市住宅“十一五规划” - 18 - 三、岳麓区发展概况 - 19 - 1、岳麓区经济发展现状及未来发展趋势分析 - 19 - 2、岳麓区城市发展现状及未来发展规划分析 - 22 - 3、长沙河西地区现状与区位分析 - 27 - 4、河西规划为“两型社会”综合配套改革试验先导区 - 30 - 四、长沙房地产市场总体分析 - 31 - 1、长沙市房地产市场总体稳健，未来发展空间较大 - 31 - 2、长沙市房地产施工面积基数大、增幅快，未来竞争将日趋激烈 - 33 - 3、长沙市房地产新开工面积年均增长40％，未来市场压力巨大 - 34 - 4、长沙市房地产竣工面积增幅相比开工面积增幅放缓 - 35 - 5、长沙市房地产批准预售面积持续增长，2007年超过900万㎡，2008年将超过1200万㎡ - 36 - 6、长沙市房地产销售面积快速增长，2007年迎来一个小高峰 - 37 - 7、长沙市房地产成交均价多年低位运行，但从2006年底开始出现强势突击 - 38 - 8、2007年1-12月份长沙市商品住宅成交套数走势分析 - 39 - 9、2007年1-12月份长沙市商品住宅成交均价走势分析 - 41 - 五、2007年房产新政及政策解读 - 42 - 1、2007年房地产市场政策一览 - 42 - 2、2008年1-4月底房地产市场政策 - 46 - 3、政策解读 - 47 - 六、长沙房地产发展热点片区/板块分析 - 50 - 1、长沙市房地产区域板块格局总体情况分析 - 50 - 2、东城板块 - 51 - 3、南城板块 - 53 - 4、河西板块 - 55 - 5、北城板块 - 57 - 6、星沙板块 - 59 - 7、五大片区对比分析 - 61 - 8、长沙各板块特征综合评述 - 62 - 七、周边竞争性楼盘分析 - 63 - 八、市场研究对本项目开发启示 - 76 - 一、长沙市宏观经济分析 1、持续、稳定、快速增长的经济助推长沙房地产发展 数据来源：《长沙市国民经济与社会发展统计公报》 备注：2008年数据来源于湖南统计信息网 近几年来长沙GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台，同时房地产业对GDP的增长起到很大推动作用。 2、产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃 数据来源：《长沙市国民经济与社会发展统计公报》 备注：2008年数据来源于湖南统计信息网 长沙市产业结构比较合理，“三、二、一”型产业结构的稳定性逐年加强，表明了产业结构逐渐优化，经济发展以工业生产和服务业为中心势头强劲。二、三产业的稳定快速发展将越来越多的人从土地中解放出来，增加了房地产市场消费群体，同时，二、三产业的快速增长，快速增加居民收入，也使得这部分客户群体的需求能有相应的支付能力支撑。 3、近年来长沙市固定资产投资稳步增长，2008年开局势态良好 数据来源：《长沙市国民经济与社会发展统计公报》 备注：2008年数据来源于湖南统计信息网 近七年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速增长； 2007年长沙市的固定资产投资已经突破1400亿元大关，出现了爆发性节点。 4、市民消费意识强，消费市场总容量大 数据来源：《长沙市国民经济与社会发展统计公报》 备注：2008年数据来源于湖南统计信息网 长沙市社会消费品零售总额增长迅速，居民消费逐年升温，市民消费意识强；人均消费性支出占可支配收入的比例较大，居民用于储蓄的部分有限，高消费、低储蓄是长沙居民普遍生活状态。 5、人口快速增长，不断扩大房地产市场的刚性需求 数据来源：《长沙市国民经济与社会发展统计公报》 近年来，随着