2010年河北邢台房驳您整体市场调研报告.docVIP

邢台房产整体市场调研报告 一、引言： （一）调查目的 （二）调查内容（三）调查方法 报刊文献资料收集与分析 2、竞争市场调查 现场踩点调查 报刊文献收集与分析 二、宏观环境分析 1、全国宏观经济环境及房产市场状况分析 （1） 全国2010第一季度经济状况分析 一季度经济快速增长，但仍存在不确定因素。 今年以来,在国内外良好的经济环境支持下,我国经济继续延续和保持去年四季度以来较快的增长趋势。一季度GDP同比增长一季度国民经济开局良好 增速较快但仍属合理2010年一季度，中国CPI同比上涨2.2%，PPI同比上涨5.2%。其中3月当月CPI同比上涨2.4%，PPI同比上涨5.9%月份 CPI PPI 2010-03 2.2% 5.2% 2010-02 2.7% 5.4% 2010-01 1.5% 4.3% 2009-12 1.9% 1.7% 2009-11 0.6% -2.1% 2009-10 -0.5% -5.9% 2009-09 -0.8% -7.0% 2009-08 -1.2% -7.9% 2009-07 -1.8% -8.2% 2009-06 -1.7% -7.8% 2009-05 -1.4% -7.2% 2009-04 -1.5% -6.6% 2009-03 -1.2% -6.0% 2009-02 -1.6% -4.5% 2009-01 1.0% -3.4% 2010年一季度，2010年一季度，  全国2010年第一季度房产市场状况分析 2010年一季度，全国房地产开发投资一季度增长３５．１％，比上年同期加快３１个百分点。与此同时，全国商品房销售额亦同比增长５７．７％。“房地产投资增速高于固定资产投资增速，再次证明房地产行业仍是拉动中国经济增长的重要因素。”部分城市房价、地价过快上涨使房地产泡沫隐忧凸显。统计局数据显示，３月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１１．７％，其中新建商品住宅价格上涨１５．９％。“投机性需求是此轮房价上涨的主要因素。”  ● 全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析: 　　1消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 　　自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。 　　特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010年一季度明显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。 　　2商品房供给不足导致房价下跌艰难 　　目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。 　　房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。 　　2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。 　　32010年一季度投资同比增幅较大