2010年5月房地产新的政对房地产市场发展趋势的影响世联.pptVIP

当前的宏观调控对中国房地产市场发展趋势的影响;;分析：4.15新政及对市场的影响;新政分析：从历年的政策回顾来看，“4.15新政” 并非首创，而是对07年房贷调控措施的继承和延续;新政分析：“4.15新政”的政策逻辑可谓是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题;新政分析：而且10年以来调控与高房价的并行也增加了政府出台新政的决心与必然性;新政分析：在政策落脚点方面，新政致力于抑制投机性购房需求，缓解由于供需失衡导致的房价上涨;世联认为：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响;截止到5月15日，新国十条发布已经30多天了，市场的反应到底怎么样，房价是否已经如政府所期望的那样开始下降了？各地商品房的成交情况如何？投资客是否已经被打压下去了？…… 我们用世联在全国代理销售的375个在售楼盘的成交数据，就新政前后的上门量、成交量、投资自主比例、按揭贷款比例等进行对比分析发现，这一次的宏观调控已经开始产生明显的效果……;;新的政策发布后往往是上门量较大但成交量明显萎缩，历次新政都体现出这个特点;本轮新政后，效果明显，上门量和成交量双双呈现下降的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大;数据显示，单价在8000-16000元之间的项目成交量在新政后降幅最大;政策一打压市场就以自住客为主，政策一支持市场投资客就大幅度涌入市场，把自住客挤出市场;本轮新政对投资购房需求打击效果明显，尤其是一线城市的投资购房比例下降了11%;全国样本城市各价格区间项目成交客户购房目的情况;新政的信贷政策的效果明显，购房的银行按揭比例下降明显，一线城市下降的幅度是二三线城市的5倍;新政后一个月各城市商品房成交情况差异比较大;世联研究认为，新政后北京的房价率先下降10%，其他城市的细则陆续出台，政策的效力暂时还未完全显现，预计未来3-6个月，成交量将会率先下滑，成交均价将在成交量萎缩到一定程度后才趋于下行…… 同时，成交均价的坚挺也将导致政府酝酿新的政策、采取新的手段???市场进行“强降温”……;观点：对本轮调控的认识与思考;世联研究认为，改革开放30年，中国经济与社会发展取得了的辉煌的成就，但也积累了诸多深层次的矛盾和问题，这些矛盾和问题的解决直接关系到中国经济的持久发展与社会的和谐稳定。在这种情况下，中国需要一次更深入的改革！;2008年，对于中国来讲，是一个时代的结束，同时，也标志着一个新时代的开始……;中国特有的发展模式所导致的深层次问题随着经济与社会的发展变得越来越突出;同时，由经济问题引发的社会问题也越来越突出;在这种情况下，中国需要一次更深入、更持久的经济、社会改革！世联研究认为，本轮的宏观调控正是这样一次改革的开始！;国务院总理温家宝说：宏观调控面临诸多“两难”问题;;A：希腊债务危机的爆发严重迟滞了欧元区经济复苏的步伐，对刚刚步出次贷危机阴霾的欧元区而言增加了未来发展的不确定性;B：人民币对美元汇率不断走强;C：流动性的问题：天量的民间资金和人民币升值引发的外资流入使中国经济依然面临流动性过剩的问题;C：流动性的问题：数据分析显示，基础货币的增长变化与商品房的销售价格及销售面积成正相关;C：流动性的问题：数据分析显示，M2与住宅总价值呈正相关关系;D：6万亿地方政府债务危机可能引发财政风险，进而引发金融风险，影响社会稳定;E：通货膨胀的问题：CPI已经连续8个月上涨，1季度CPI达到2.7%，通胀压力逐渐增大;世联研究认为，2010年乃至随后的几年，由于人民币升值、通货膨胀、流动性以及地方政府债务危机等突出问题的存在，中国经济发展面临着前所未有的难度，宏观调控面临的内外部环境更加复杂，调控措施所能达到的预期效果更加不确定，调控的周期会更久……;趋势：房地产的未来—两个市场;M型社会：中国社会结构呈现出“M型社会”雏形;M型社会下的房地产规律：高低端房地产市场同时存在，房价二元化趋势明显（以香港为例）;M型社会下的房地产规律： 高低端M市场适用不同调控政策 （以各国为例）; M型社会下的房地产规律：高端房地产市场对调控政策逆向反应激烈（以韩国为例）; M型社会下的房地产规律：市场在长期对高低端两个房地产市场有调节作用（以香港为例）;M型社会：面对中国向二元“M型社会” 发展的趋势，解决房价和谐问题要遵从市场规律，区分对待两个市场;世联认为：配合国家经济结构调整、经济增长方式转变，本轮调控将是房地产供给结构调控的开始，保障住房供应将真正落到实处;保障房的建设规模和供给量是解决中国房地产市场的关键，允许民营企业参加保障房的开发建设是大势所趋;世联研究认为，2010年开始，中国的保障房建设和供应将越来越落到实处，并以此引致住房的金融、土地等一系列政策的变化，