2008年江苏盐城房档呢产市场分析报告.pptVIP

市场综述 小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期 急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象 二年后的城南市场有可能由现在的“供需两旺”转向“供过于求” 中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘，市场短期抗性已有显化，城南价格正向5000元/m2的压力点迈进。 供给分析 调研选取在建楼盘18个，涵盖了项目的主要竞争对手，经测算在建住宅总建面约373万m2。截至2008年1月6日，已推出量122.26m2，住宅存量约250.74万m2。将有21000套住宅存量（未土地交易）。 2007年01-09期土地挂牌交易情况表明，住宅待建用地达384988m2，预测总建筑面积将达70万m2，约5800套住宅存量。 土地挂牌 市区人口预测：2001年起盐城市区经过多次区划调整，把乡镇农民转为城市户口，据行政区划网统计亭湖区在2008年人口达85万人，但通过多方数据校对，扣除了一些新增乡镇的人口，目前盐城市区人口应在65万左右。随着城市南迁，未来的市区人口将发生较大规模的南迁，未来城南需求将呈增长趋势。 人均住房指标：小康标准30m2/人，现状25.54m2/人（统计信息网） 家庭户均人口：2.89人（统计信息网） 家庭户均有收入者：1.94人（统计信息网） 人均可支配收入：10659元（统计信息网） 短期需求：钱江方洲通过4年的积累，蓄客量约在13000组，从短期看这部分客户为急性需求量。考虑到钱江方洲在城南板块的影响力，保守估计目前至少有10000组客户需求。 动态综述 2007年12月16日中远世纪城以4300元/m2的惊人价格，推出2#、3#、4#三幢小高层共148套住房，三天内的去化率达到67%，去化速度同比10月2日首次开盘当天去化95%（当时开盘价3650元/m2）形成鲜明对比。 2007年12月18日水岸名都开盘，因90%房源在07中下旬已内部认购，该楼盘是低调开盘，仅在12月18日在盐城晚报做了一次广告，开盘价为多层3#、5#、7#为3326元/m2，小高层6#、8#为3488元/m2，车库价格1700元/m2（开盘价为07年中下旬内部认购价）。 2007年12月13日钱江方洲低调开盘，推出4幢小高层172套住房，其中15#、16#均价在4300元/m2，而17#、22#为景观楼均价4500元/m2。据销售员透入，本次房源早已内部定购。 2008年1月6日汇景新城以4560元/m2超乎预期的价格开盘，尽管其房源在11月份已内部认购8成，且开盘当天前60名签约客户送价值2000元空调，但截至1月8日前来签约客户估计不超过60个。 2008年1月8日恒荣世家低调开盘，公示均价为4200元/m2，但其房源80%为07年9月以前出售，所以实际签约均价估计在3600元/m2，同时该楼盘自从提价至4200元/m2，成交率十分低。 2008年1月底，月湖华城计划开盘。 开盘楼盘一 开盘楼盘二 钱江方洲2007年度事记 1月27日 推出迎春接福春联活动 4月11日 钱江方洲、规划、景观设计方案通过专家评审，盐城首项国家级康居示 范工程全面启动 5月1日-3日 冠名2007盐城春季房地产博览会 7月4日 浙江绿城物业签约钱江方洲，成为钱江方洲前期物业管理咨询顾问公司 7月 成立钱江方洲置业联谊会 9月13日 摇号产生一期购房业主 9月17日 举办钱江方洲迎中秋媒体恳谈会 9月23日 钱江方洲一期开盘 11月1日 江苏省住宅与房地产业促进中心领导视察钱江方洲康居示范工程 11月6日 组织工地消费培训班第一次演戏活动 11月25日 举办“钱江方洲首届功臣汇报工地开放日”活动 11月30日 钱江方洲警务室成立 开盘楼盘三 从中远世纪城的两次开盘来看，虽然其地段不具备太多优 势，却可以称为市场上的最大赢家！ 可以形象的把它称为钱江方洲的跟班者： 1、07年10月2日中远世纪城小高层以3650元/m2高价开盘，160套住宅当天去化率高达95%。而07年9月23日钱江方洲的小高层开盘价也只有3740元/m2。 2、07年12月16日中远世纪城再次以4300元/m2的“狠”价推出148套小高层住宅，尽管前三天去化率只有67%，但总体去化情况良好。而巧合的是07年12月13日钱江方洲以4300元/m2、4500元/m2价格开盘。 楼盘优势：大型商业广场、鸿星美凯龙等大型卖场。 智能化系统结构图 钱江方洲 物业公司：浙江绿城物业管理有限公司 概况：浙江绿城物业管理有限公司为国家一级资质物管企业，2006年底物管和顾问咨询服务的面积达3000余万m2，规模名列全国前列，仅在杭州就有6个服务小区或“全国物业管理示范小区”。