2010年7月3日上海偷尿科金色城市下半年营销计划.pptVIP

万科金色城市下半年营销计划; 7月 3亿签约10月 项目售罄;策略篇 执行篇;;经济增长保八已没有悬念;新政后热销项目普遍或变相7-8折优惠;项目名称;;;;面积段;;;板块;区域;全市特点：热销项目普遍7-8折优惠,伴有继续下探之势。 中外环市场特点：北部供应量大于南部，但价格低于南部。主力总价210-220万的90m2两房产品是市场成交主力（集中于北部），但非市场热点。成交表现好过其上总价产品，但仍然去化缓慢。 项目周边市场特点：市场去化缓慢，总价280万以下精装公寓是市场供应较少。;;楼号;;;执行;御桥路与沪南公路口，没有做门头，地界标志不清晰，没有气势。 沿路围板引导没有连续性。 项目周边弱势建筑太多，容易让客户降低产品调性。 沪南路御桥路口售楼处看板位置不显眼，无法让客户第一眼就看到。;销售现场一、二手联动，不利于现场说辞的统一，也降低了项???的调性 售楼处控台业务员密度过高，业务表现力不够 部分老业务员主观意识太强，且处于“心理疲态”，业务执行跑偏 ;S;;;;;本案明星产品：91m2 精装 三房 240万;目的为先，以战养战 片面定价，营造利益;目的为先，以战养战;1、坚决拆分单元分期上市，同比货量类比销售 2、减少91及119产品价差，制造119房型高性价比 3、设定差位低价房源引爆市场,同时保证去化量 5、制定价格销控进行销售，达到户型均衡去化 6、从优至劣、分段组合、灵活调整;立面价差的设定：;5#;5#;5#;;;通常蓄客方式为：通过具备优势的单/总价格实现的价格蓄客方式 通过具备突出的产品表现而实现的产品蓄客方式 定制事件、活动及周密现场组织来实现的造势蓄客;1）突出卖点，引导客户 说辞提炼：忽略单价，突出总价 中环·地铁·品质精装·大面宽三房·低总价240万--万科倾力;;现场升级：;目前在沪南公路和御桥口地界标示不清 建议：搭建门头让地界标志更明显，造势;开盘造势的 三个重要节点;感谢聆听 Tospur Research