世联深圳市福田香玫嫩湖写字楼项目定位报告.ppt

福田香蜜湖写字楼项目定位报告;前言;分析思维导图;项目界定;项目指标及限制条件;农科 豪宅 片区;居住用地;香蜜湖;项目四至;项目地块价值提炼;项目问题界定本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析;项目核心问题----如何挖掘项目地块价值，形成差异化竞争;分析思维导图;市场竞争分析;宏观经济背景：深圳经济增长平稳，GDP增长保持20%左右，房地产显现国家宏观调控的效果，增长速度减缓，趋向健康稳定;市场竞争分析;销售状况;;项目;写字楼未来两年市场放量激增， 2005年供应87万平米，预计2006年供应90万平米;未来写字楼市场供求关系预期 ——高端产品供大于求;诺德中心; 中心区写字楼案例对比; 中心西区写字楼案例比较; 中心区写字楼昭示性和配套均属顶级，最小开间面积在100平米左右，容积率14~16； 中心西区写字楼昭示性好，配套一般，最小开间面积在50平米左右。容积率7~10。;中心区写字楼销售竞争激烈，价格在13000以上； 2005年中心西区写字楼后续销售压力较大，与供应激增相关，价格在9000~11000。 ;中心区、中心西区比较 ——投资客比重、升值情况;写字楼市场竞争小结;市场竞争分析;商业分布格局;香蜜湖片区集中商业扫描 ——顺电香梅店;香蜜湖片区集中商业扫描 ——山姆会员店;周边片区集中型商业扫描 ——景田片区、中心区;楼盘;楼盘;根据区域人口估算，片区内需4万平方米的商业面积;纯社区型商业需求容量仍然很大;商业市场竞争小结;市场竞争分析;市场竞争分析 ——市场竞争战略;市场竞争分析 ——竞争战略描述;分析思维导图;项目SWOT分析：SO发展战略通过走差异化路线，结合项目稀缺性及政务经济的特点，形成项目核心竞争力;发展战略描述;分析思维导图;项目定位;以国内、本地私营企业为主;案例分析——建艺大厦;案例分析——设计大厦; 客户群 特点;建筑设计类、创智型公司高层访谈 ——访谈名录和内容;建筑设计类、创智型公司高层访谈 ——客户需求纪要;访谈总结;写字楼市场机会挖掘;客户定位－－写字楼由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约;深南大道路口处、香逸名园、香蜜三村社区街铺，以汽车配件、超市、餐饮、美发美容为主。 汽车美容、配件、维护类的街铺面积在200~300平米。 餐饮店以100~200平米为主。只有一家大型美食街和乔治别克西餐厅位于深南大道与香梅路交汇处。;红荔路段以汽车配件、装饰工程、仕多、摄影晒相、医药、房产地铺、小餐饮为主。 街铺面积在100~200平米。 ;;客户定位－－商业由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约;项目定位;产品定位——物业配比从SO发展战略确定物业配比，应充分挖掘底层商业价值;产品定位——物业配比从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层;产品定位——物业配比从商业价值最大化的角度考虑底层商业为两层;产品定位——写字楼竞争战略补缺型产品的要求确定项目户型;产品定位——物业布局两栋塔楼设计，共享空间;根据覆盖率指标的要求，分为塔楼与商业裙楼两部分，最大限度设置商业裙楼；裙楼不宜超过两层,满足整层，半层，1/4层单位购买的尊贵感 ;人车分流:地下车库出入口与人行出入口，形成人车分行，车流组织避免在前广场停留； 商业主入口:设置在昭示性最佳的东向，聚集人流； 写字楼入口:结合进入的便捷性;可考虑设置在西向； 地下车库出入口:尽量设置在南北两侧，形成有效的车流组织;核心筒的设置，将两个塔楼统一考虑，最大限度提升使用率；充分考虑公共走道的空间尺度设计，最大限度减少公共空间的面积； 给排水位的预留柱位，建议靠近核心筒处理，便于日后空间的组织； 以办公区间进入的昭示性为前提，可在“工，十，日”字型走道处理上有所提升,考虑到日后的可拼合销售; 写字楼面积统一考虑,原则上写字楼面积在上满足以100-200平方米为基本单元的划分基数，进深尽量控制在10-12米 电梯的承载按高于普通标准的20% 配置;;最大限度加大景观面的处理，增强采光效果； 考虑大幅玻璃幕墙，来增加景观/采光效果，考虑室外空调机位的设计，避免建筑外观与室内采光受到影响； 避免对视现象，增强空间上的对流设计；;在每层设计可赠送面积的入户花园； 满足不同面积（整层，半层）单位购买的物业，性价比的提升； 有氧健康生态办公环境； 资源的充分利