东莞格林上院下半牡年营销方案.ppt

上院的营销之道;前言;问题一：;08年上半年住宅供应总面积同比增加6.95%，环比减少45.5%;07年上半年东莞全市商品住宅销售面积为300.4万平方米，下半年为315.2万平方米。08年上半年住宅销售总面积为156.9万平方米，销售总套数12673套，同比、环比均缩减一半。由于东莞市政府突然公布“取消购房入户”时间，使07年12月份销售量短暂猛增。;07年8月份之前，基本是“求大于供”，07年9月之后，“供大于求”。市场面临巨大的供应压力。;07年9月份开始，供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%，08年上半年总体去化率仅为54%，同比下降58%。 ;东莞全市商品住宅销售总金额：07年上半年为143.5亿元；07年下半年为 196.4亿元； 0 8年上半年为93.5亿元，仅为去年同期的65.1%。;从07年9月份开始，东莞市场销售价格已连续8个月呈下滑走势。;08年新开工面积创记录达到921万平米，承??07年及早期未售面积，预期08年下半年的市场供应量将超过1000万平米。;近期影响市场发展的外部因素;近期影响市场发展的外部因素;结论;问题二：;08年第一季度东莞经济发展概况;主要社会民生话题;这一增长率慢于去年同期生产总值增长17.4%和全年GDP增长18.1%的水平，其中工业总产值增速低于全省10.1个百分点。 造成增长放缓的主要原因是—— 国家对经济实行宏观调控，同时外部主要发达国家经济形势恶化，人民币加速升值，企业出口难度加大。加上东莞大力实行产业转型升级，出现部分外来加工产业迁离东莞的现象，导致增长率下降。 同时由于08年的2月份有29天，第一季度比去年多出了1天，如以一季度90天计算，GDP增长率仅为15.1%。 经济连续数年快速增长后，突然明显放缓，同时对前景的不明朗将影响市场对东莞未来经济的信心。;东莞是“世界工厂”，一个典型的粗放外向型经济城市。随着生产成本与出口成本的进一步增长，东莞的经济发展开始步入产业转型的“分水岭”。虽然城市转型已经喊了将近8年时间，但是由于夹在广深两地，因此至今尚未有一个非常清晰的可持续发展而具有差异化的产业定位。 08年1-5月，全市关停、转移外资企业共405家，上升36.4%。贸易顺差与实际利用外资的逐步缩减，将为这一城市带来严峻的发展挑战。外资的撤离与外企的大量外迁，将对原有的衍生产业链带来巨大的生存威胁。 严重依赖外企的私营企业主与企业白领将遇到前所未有的发展压力，对事业前景的不明朗也将同步干扰其未来的消费行为。;投资指标;社会消费指标;结论;问题三：;城区市场引领东莞的整体走势，其价格对市场影响巨大。;08年5月份主要在售楼盘约37个，同比07年增加16个，同比增加76%。其中加推或开盘楼盘约10个,同比07年增加3个。 08年“五一”期间（含节前一周）城区商品房新增供应总量约3800套，同比07年增加达八成。在楼市低迷的环境下，楼市供应有增无减，楼市竞争异常激烈。 同时众多楼盘节前抢市以避开正面竞争,如4月26日东莞城区5大楼盘集中上市实为历史罕见。;团购、VIP、抽奖、一口价、一成首付、大礼包……;3字头，时隔2年重现江湖 怡丰翠云轩:3900元起（小复式） 风临美丽湾:3880元起 阳光海岸: 3980元起 塞纳河畔: 4980元起 名门世家: 4880元起(含装修) ……;万科项目;光大项目;其他项目;风将吹向何方？;08年第二季度的价格对比07年的高价，使城区市场一部分的刚性需求得到激发。尤其是4000-5000元价位的商品房推出，给自住型需求购房者带来契机。 但是从五六月份过后的成交情况来看，市场并没有完全激活，市场又步入了观望期。 从官方网站“东莞阳光网”的调查中，可以看出大部分的消费者仍处在观望的态势。 ;结论;问题四：;年度;大岭山区域市场情况—— 供需关系;大岭山区域市场情况—— 价格趋势;直接竞争项目——新世纪·领居;直接竞争项目——新世纪·领居;间接竞争项目——中惠沁林山庄;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;大岭山区域市场情况—— 竞争对手;干扰型项目——光大锦绣山河;潜在竞争项目——凯东新城四期;项目概况 大岭山连平管理区与同沙生态公园交界处； 占地14.7万㎡， 原总建指标9.2万㎡，容积率2.0； 产品概况：情景洋房、小高层； 目标客户群：企业管理人员、私企业主、个体户 推售时间：08年12月份 竞争威胁 中国第一房地产开发品牌，市场认同感高，品牌影响力将为我项目品牌有较大的干扰； “四季花城”产品