中原北京城建密云牡穆家峪红酒庄园项目前期可行性研究.pptVIP

中原地产（北京）投资顾问部;项目可行性判断;宏观城市环境;1998年以来，北京GDP发展趋势良好，逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上； 自2008年以来，受到国际金融危机的影响，年增幅下滑趋势明显； 预计2009年年增幅将基本在8%左右，经济发展进入相对平稳期。;北京城镇居民人均可支配收入不断提高， 2008年北京人均可支配收入达24725元，实际增长7% 。;相关政策影响;经济发展影响 总体收入持续增高，提供良好的发展基础。;密云概况;密云区域规划;自2000年以来，GDP年均稳步提高，2008年全县实现国内生产总值106.9亿元，同比增长13%。 2002-2007年第三产业实现增加值年均增长17.8%，分别高于第一产业、第二产业7.2个和5.4个百分点。 2007年三次产业结构由2001年的16.5：47：36.5调整为13.6：42.5:43.9。旅游和房地产业的蓬勃发展是第三产业快速发展的主要推动因素之一。;投资、施工面积、??售面积、销售额均在生态涵养区中名列前茅;密云经济发展;项目可行性判断;区域市场环境;红酒庄园———地块所在地 ;密云红酒庄园空气质量一流，每到夏季，园区的千顷葡萄园漫山遍野 ;样本项目;;区域主流产品容积率集中在0.4以下，低密度住宅产品舒适度较高。;区域市场物业建筑类型多以独栋为主，辅以少量叠拼、联排产品； 区域市场项目绿化率均较高，大部分在50%左右，园林规划各具特色;中大户型较多 主力区间350-500平方米 以独栋为主;在售别墅成交价格基本集中在13000左右。;能否直接享有景观，对定价影响重大。 配套、景观越充裕，定价条件越宽松。 销售速度较快，吸纳量相对旺盛。 个案销售速度差别较大，与产品特质有直接关系。;区域板块日趋成熟，高端休闲度假板块的市场形象基本树立 项目表现良莠不齐 核心价值的独特性与昭示性成为关乎成败的关键 有一定的总价限制 ;位置;白河东A区总占地52万㎡，规划建设用地32.67万㎡，规划总面积（其中含地上及地下）18万㎡，以建筑北美风情独栋别墅为主，共403席。其中前三期已经入住；四期正在热销；五期正在规划设计之中。 白河西B区总占地60万㎡，规划建设用地52万㎡，规划建筑面积55万㎡，包括18000㎡的东南亚风情水岸会所以及千余席东南亚风情手工独栋别墅。 ;项目实景;户型;项目客户主要集中在金融、贸易、房地产等领域的领袖型客户 年龄为在36-45岁之间的中年成功人士 被君山的山水景观及高尔夫球场所吸引;;项目研究;项目基本情况;项目基本情况;项目基本情况;项目地块周边现状;项目地块周边现状;项目地块周边现状;项目地块周边现状;项目地块周边现状;项目地块情况;项目地块情况;项目地块情况;Strengths优势分析;;;市场定位方向;定位方向;定位方向;定位方向;定位方向;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;地块测算;本案拿一期地块，可操作性强，但有3点风险值得关注！ 风险一：由于项目是旅游配套用地，土地使用年限50年，少于住宅70年，客户购买会有一定的心理障碍。 风险二：目前部分土地出让金未交,并且未办理开工证，并结合此地块的使用性质，银行贷款额度将降低。 风险三：按正规政策办理预售许可证有一定难度，但目前项目已销售产品已经办理了预售许可证。;针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。 针对土地使用年限 解决办法： 现状 目前政策未出台土地到期后，不能续签的文件。 未来 整个庄园共80平方米公里，从该地块土地办理手续看，至项目销售时，土地使用年限已过10年，根据地上房屋的新旧程度，可按房改或危改形式，补交土地出让金，延续土地使用年限。;针对贷款情况 银行意见：“项目在满足已办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、开工证的情况下，项目即可获取开发贷款。但由于该地块的性质，放贷额度低于住宅，额度在60%左右。因此最好将建设工程规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，这样批贷额度会提高。” 解决办法： 现状 1）可启用集团内部贷款，得到信贷保证； 2）融资方面受银行额度限制，可按60%进行放贷。 未来 1）将修改建设用地规划许可证，旅游配套设施更改成公寓，或者拿到政府对该项目实行绿色通道的文件，以保证合理的销售手续。 2）由土地出让方-优龙在土地出让前期将土地打包办理预售证，可降低我方风险，正常进行销售融资。;针对以上两个问题，分别与银行、政府部门沟通。 针对正常销售情况 土地部门：“地块中1.2万平米已交土地出让金，如果将其变成建设用地，再补交剩余部分土地出让金即可。” 规划部门：“旅游用地配套设施已定，不能改变。按正常程序此部分产品不能销售，但此项