中原北京市泛海国嫉氖居住区营销战略报告.ppt

泛海国际居住区营销战略报告;（一）策划方面 市场研究及产品定位报告;（一）策划方面 价格及销售策略建议 周边竞品项目追踪（0703-0709） 市场研究报告 周边竞品项目追踪（0710-0716） 初步定位策略提报 周边竞品项目追踪（0717-0723） 周边竞品项目追踪（0724-0730） ;目 录;第一部分 宏观营销战略体系;区域分析 项目分析 客群分析 泛海国际居住区营销战略体系 渠道深耕 ;一 区域分析;公众认知度高，已经成为京城最负声誉的涉外高档居住区 地段价值突显，主要写字楼、酒店、商业中心分布周围 交通通达度高，是东部高管人员的首选居住地 区域氛围高尚尊贵，客群均质化程度高 区域内高档项目层出不穷，品质不断攀升　 ;结论：;二 项目分析; 国际化理念，领先国内外 以260万平米的独有体量，傲视京城 容积率2.3，低于竞争对手，具有优势性 南北通透，全板楼设计 组团式布局为主，符合私密性及多样性的市场需求 全方位配套，超大规模，市场独有 100米以上楼间距;B/ 建筑;C/ 环境; 宏观（恢弘、自然、优美、成熟） 西北为目前亚洲最大的城市公园－朝阳公园，以及宽阔开敞的城市绿化带 北部及东部临1000多亩高尔夫公园 南接红领巾公园 ; 发展商态度 以专业之道，打造“泛海作品第一号” 发展商实力 　雄厚的经济实力以及整合社会资源的实力 发展商荣誉 　全国各地打造诸多精品项目，赢得无数荣誉 ;本项目核心竞争力;独一无二的规模;真正的GARDEN CITY;多会所设置，大量的商业配套，高档次的教育，方便居住者使用;结论：;世界臻品的 超级进化区;CBD边缘区域——CBD中央生活区; 缔造　“中国　中央公园之领袖”;客群分析;A/ 目标客层的群体识别性;B/ 目标客层的主要构成;C/ 目标客层的置业取向;D/ 目标客层的文化取向;结论：;商业运作观点;四　　泛海国际居住区营销战略体系;A/ 体系建立的基础思路;B/营销战略体系核心;C/ 目标达成;品质体系;?;五　　渠道深耕;渠道深耕目标：;请进来;执行渠道细分;第二部分 战略规划;阶段性战略划分 战略路线图 第一阶段战略分解 第二阶段战略分解 第三阶段战略分解 第四阶段战略分解 ;泛海项目的建设与营销，需要经历一个相当长时间的过程，而在开始之初，规划一个相对比较长远的战略体系并在后续的过程中尽量遵照执行，无论是对于品牌的建设还是项目的销售，都是非常必要的。;阶段性战略划分;战略路线图;第一阶段战略分解;第一阶段战略销售目标;第一阶段战略思路;第一阶段战略配合内容;?“天天沙龙” ;借助其他资源整合的数据库 1、外来高端数据库圈层（银行金卡等） 2、各种高消费俱乐部（京城、长安、国际俱乐部、美洲会等几大俱乐部） 3、全国高尔夫俱乐部 4、名车品牌（奔驰/宝马/宾利/美洲豹） 5、各种高档时尚品牌（Maxmara/Zegna/KENZO/Dunhill）;?“天天沙龙” 将本案作为目标客层的“第二客厅”， 以一系列度身定造的高指向、高品位的沙龙活动，营造适合“小众交际”的生活氛围，以准确对应目标人群生活方式的主题PR，为泛海品牌及产品销售赢得名流文化与阶层精神凝聚点的至高地位，并使之成为未来高端品位生活的借镜。 ; 将售楼处作为充分展示未来高端生活场景的一部分，利用局部区域 营造沙龙般的场所情调。 在地块区域内提前完成会所的建设，更为针对性的直指目标客层， 将真实与想象充分得意释放。 ;音乐：鉴赏、交流音乐大师的经典曲目 文学：世界经典文学大家的作品赏析交流 艺术：经典艺术作品展 电影：世界经典电影展播、评论 美食：中西美食品尝 游戏：定期举办假面舞会、古典宫廷舞会等别具趣味的游戏活动 收藏：小范围内顶级收藏品鉴赏、交流 奢侈品小型展示展卖：与顶级奢侈品如名车、珠宝、服饰等联合， 进行小范围产品展卖、交流等 私人聚会：发挥 “阶层客厅”的功能，为高端人群提供私人聚会、私 密会晤的优雅场所 ;执行要点： 前期将陆续推出文化、艺术、音乐、美食等主题活动，在短时间内扩 大沙龙影响力，形成目标群范围内的高知名度及互动效应。 待“沙龙”知名度形成积累之后，可进一步扩大、丰富其主题内容，如为 高端人士提供私人聚会专场、引进奢侈品牌联动活动及等。 沙龙主题活动将以网络通告、请柬通知等形式告知嘉宾，同时鼓励嘉 宾自行策划设计沙龙主题。 ;第二阶段战略分解;第二阶段战略销售目标;第二阶段战略思路;第二阶段战略配合内容;第三阶段战略分解;第三阶段战略销售目标;第三阶段战略配合内容;第四阶段战略分解;第四阶段战略销售目标;备注：所有价格