中原沈阳市韩国城系念目产品定位报告.pptVIP

韩国城项目产品定位报告 沈阳中原物业代理有限公司 目录 第一部分：项目自然情况简介 第二部分：区域市场分析部分 第三部分：项目定位部分 第四部分：项目营销推广设想及风险提示 第一部分：项目自然情况简介 一、项目及其区域自然情况简介 二、 SWOT战略工具（项目+环境+竞争） SWOT战略对策 地块开发劣势及威胁的规避策略： 针对宗地形象 s w 充分利用地块、环境优势，因地制宜，在规划上充分体现项目主题特色。 针对生活配套不完善 根据周边楼盘商业配套情况，规划一定体量园区商业配套，定性招商，完善生活便利性，配备娱乐设施健全、大规模的业主会所，充分利用长白岛板块目前现有以及未来将要引进的教育、医疗及商业等资源，使自身规划与区域配套形成有力互补，借势而行。 针对未来竞品冲击 （1）在科学而缜密的市场研究前提下，进行差异化市场定位与产品研发，实施你无我有，你有我优，你优我变，你变我廉的策略。 （2）进行专业的动态市场检测，对项目所处区域市场乃至沈阳房地产市场进行时时跟踪分析，并对直接竞品推盘节奏及其营销推广思路进行科学的预判，从而有针对性地制定自身的推盘节奏及营销推广思路，避免找成直接竞争，使竞品在销售过程中的冲击降至最小。 第二部分：区域市场分析部分 一、项目市场定位 本案区域市场的划分包括两个部分，主要部分为长白板块，次要部分为处于项目5公里半径以内的具有竞争力的个别楼盘，两个部分共同组成该项目所处的区域市场，这里我们将其暂称为泛长白板块。 二、区域房地产市场分析 1、主力区域长白岛区域房地产市场特征描述 长白岛房地产开发特征分析 （1）长白岛项目价格特点 亲水特征明显，近水项目均价在4600-6000元/平方米。受到邻河景观的影响，在长白岛上出现了越是临近水景价格越高的价格特点。从单个项目看，具有水景优势的户型价格一般要比不具备水景优势的高出约500-2000元/平方米。预计2008年出现10000元/㎡以上临水高层。 （2）长白岛项目产品特点 ※产品类型丰富 小高层、高层为主要供应产品，并配以少量洋房、多层产品。别墅、多层、洋房是区域的稀缺产品。 ※户型面积较大，舒适性较强 区域目前的户型供应主要以二室和三室户型为主，80-130平方米面积为主。户型主要从满足居住舒适度需求的角度来设计，比较注重户型的功能性，大开间、短进深的设计理念在本区域比较普遍。 （3）长白岛项目客群特点描述 本区域客户主要来源于临近的和平区、沈河区。关键词：三好街电子市场、电视台、政府机关、陆军总院、医大二院等 。 （一）区域房地产市场分析 2、总体供求情况分析 （2）建筑形式分析 （3）产品形式分析 （4）面积分析 （5）户型分析 （6）单价分析 （7）总价分析 中原点评： 洋房类产品受到追捧，保持高销售率，市场呈现供不应求态势。 临水高层将成为下一轮区域追逐的产品热点。 100~120平舒适型住宅成为区域供应热点，但市场竞争也集中在此面积区间内。 产品创新以及研发竞争加剧，各种新产品、新理念集中在本区域释放，产品竞争加剧。 中原认为： 以产品为代表的，以品牌为导向的，以服务为突破的整合竞争时代已经来临，如何形成整合竞争优势成为各个开发商需要考率的第一问题。 3、产品供给情况分析 （2）项目规模分析 （3）产品形式分析 （4）户型配比情况分析 小结： 总结：丰富的产品类型、大型的项目规模、较大的户型设计构成了区域项目产品的重要特点，如果想在激烈的竞争中脱颖而出就必须要在产品力上勇于创新，做好产品与客群的深度研究，避免同质化现象。 4、产品价格分析 5、销售情况分析 小结： 品牌影响力与产品力是房地产项目能否成功的重点。品牌影响力体现了开发公司综合实力，是项目长期运作的保障；对于产品而言，在不与市场需求相悖前提下，适当产品创新、寻求差异特点，有助于产品的快速销售。 6、客群特征分析 （1）购买目的分析 6、客群特征分析 （2）职业分析 6、客群特征分析 （3）年龄分析 6、客群特征分析 （4）媒体习惯分析 （二）待上市供应量分析 区域未来发展预测 第三部分：项目定位部分 一、项目市场定位 综上诉，在科学分析了项目所处区域市场可观情况的基础上，综合考虑，本项目宜切入中高档住宅市场，打造中高端住宅产品。 二、项目客群定位 本案客群主要来自于市内由北向南迁徙的人群，少部分为苏家屯地区由南向北迁徙靠近老城区的人群，符合区域客群特征，他们表象为： 认同本案的区位和环境， 厌倦喧嚣