北京市锦尚国际公缘蘑策划报告.ppt

; 北京2004年整体房地产住宅市场回顾;概况; 从 2004年全年的房屋销售面积来看，普通商品房比例为63%，经济适用房（预售）比例为19%，存量房（过户）比例为12%，再上市房（二手房）比例为6%。 ;从 2004年全年普通商品房（预售）的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。 ;在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市 43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2004年全年季节变化 2004年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰，延续多年的“金九银十，辉煌年底”规律未变。 ;2004年全年销售价格 全年住宅类物业预售均价 5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。 从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。 6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27％，占当月居住类物业预售的47％，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。 ;2004年全年客户状况 客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到 74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7％。 从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占 99％，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46％。 较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了 30％。 ;; 北京2004年截止12月，房地产住宅市场;2005年北京住宅供应量会比2004年有所上升，但增长幅度缩小 2004年2月，北京市人???政府办公厅又发布4号文件作为33号文件的补充。在这之前，北京市突击报批了1亿平方米土地量，引发了圈地运动。在这些已经报批的土地当中，会有一些预先不打算近期供应的项目提前运作，2004年依然是供应量增长的一年。 ;住宅整体价格下降空间较小，未来有上涨支撑力 北京住宅市场平均价格呈稳步下落的趋势，主要原因有两个： 一、低价经济适用房的大量销售； 二、郊区低价住宅销售量逐年增加。但就各区域或各住宅楼盘来看， 价格大多呈上升的势头，很少感觉到住宅价格下降。 就以后住宅市场的表现，首先是未来经济适用房的销售量每年增幅不会更大；其次是郊区低价位住宅的价格也在上涨，销售占全市的比例持续大幅上涨的可能性不大；所以住宅均价下降的空间不大，未来北京住宅整体价格上涨比下调的可能性要大。 ; 低密度健康住宅发展形势良好 居住环境的健康要求也引起了广泛的关注，继 2003 年 SARS 之后今年又发生了禽流感，这也加大了人们对低密度健康住宅的需求。 很多低密度项目于 2004 年开盘供应。比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花园、顺驰林溪、温哥华森林、太合嘉园别墅、和记黄埔东坝的低密度项目、怀柔、通州、昌平的低密度项目、珠江国际城、骊城的后期等等都将在 2004 年在市场上供应。 依照这些资料， 2004 年将依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。低密度住宅市场的竞争将更加激烈。 而对于郊区住宅来说，这是一个利好的信息。 ; 昌平区域住宅市场调查;因为本项目无论是从其商业规模和住宅将来的建筑品质、服务品质来说，都将定位于昌平的顶级项目，所以我们选择的项目主要是在昌平本项目周边的业态类似的项目，另外一些与本项目在建筑形态或者是价格差距较大的楼盘，我们这里就不再进行比较。;昌平区域市场发展前景 ;昌平地产价格的发展趋势;由北京鸿兴安房地产开发公司开发建设，现房约20万平米，塔楼结合板楼设计，分散式绿化。 小区板楼为砖混不带电梯，塔楼为三期工程，一期多为回迁客户，产品构成细节不完善，窗型较老，外墙涂料，没有创新的产品元素。相对价格低，地段优势明显，在区域内项目规模较大，同时低价入市的策略取得了市场的一定认可，聚敛了人气，销售达到98％，小户型旺销。