北京星河湾Ⅱ整合吹墨播策略案.pptVIP

金隅·万科城 09年营销方案;目 录;2008年的销售完成情况（截至12月31日）;第一部分：2009年的经营计划;昌平首次置业市场分析;金隅·万科城再次改善市场分析;片区市场四季度表现;1-1#售罄; 各产品的库存情况（截止12月31日的认购）：2009年销售重点是A户型;2009年销售难点是再改产品：A2户型、A3a(A3b)、A4,; 09年库存资源（5#该产品之后的资源划分）; 2009年销售计划（一期库存消化78%，二期不增加资源）; 2009年财务经营指标; 2009年项目现金流; 2009年随着项目硬件设施的逐步完善以及交付日期的临近，项目的优势将逐渐显现。因此价格策略建议采用：年初价格调整一步到位，全年价格稳中有升，年度售价实现6700元/平米。 一、库存资源（3#、4#）：与08年12月份价格保持持平，实现销售均价6600元/平米 7层-27层B1户型、A3、A4户型6800元/平米，7层以下6500元/平米； B2户型7000元/平米； 西端A1户型、顶层库存、东西向的B4、B5户型6400元/平米； 3层以下B5户型6300元/平米，5层以下B4户型6200元/平米。 现场保留3%的优惠折扣，灵活挤压成交； 二、1-7#计划均价实现6700元/平米； 三、1-5#计划均价实现7000元/平米； ;第二部分：2009年的营销动作; 09年工程支持条件;万科城09年的目标客户仍以地缘型客户为主，重点公关前期到访客户，深入挖掘新客户； 价格调整和释放是09年的工作关注重点，根据12月份业主维权的动向建议平稳过渡；;时间节点;第一阶段：两节促销; 销售时间：3月1日——4月12日——5月1日 3月1日释放价格，4月12日开盘，5月1日释放5#价格 销售资源：7#楼 161套2居 预计3#4#库存两居25套左右 销售价格：均价6600元/平米，起价6400元/平米 拉大低层和高层的价差，以低起价吸引到访。 客户资源：前期认为售价过高而未出手的老客户及新到访客户 前期到访客户约有3800组因为市场因素观望等待降价，其中200组客户意向较强但持续犹豫中。 推广主题：将1-7#进行全新的包装，并对价格进行推广 ;开始进行7#楼信息释放，户外形象更换，网络、短信等其他渠道释放价格信息;5#楼开盘：5月1日-5月30日;5月1日; 销售周期：6月1日——10月1日——12月30日 10月1??园林全景展现，11月项目交付使用 销售资源：4#楼、5#楼、7#楼库存资源 以大三居的销售为主。 销售价格：实现全年均价6700 下半年临近交付，项目的可售资源越来越少，二期的交付时间要11年。一期的优势凸显。 客户资源：新积累客户及老客户转化 下半年，项目可呈现的实景越来越多，项目品质逐步展现，吸纳前期还在犹豫的客户，同时吸引区域内新客户进行转化。 推广主题：昌平最好的房子 ;第三部分：风险把控; 关于客户维权的影响：; 2009年价格调整的风险把控：; 对回款工作的影响：年内预计还可回款约4400万，预计应收款7000万;2、应收款的处理方案;谢 谢！;