南京华侨路写字楼系念目市场研究报告.docVIP

目 录 第一部分：南京写字楼物业市场概况 3 1. 南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂 3 2. 市场后续供应量庞大，机遇与挑战并存 3 3. 租售模式进一步调整，持有型物业比率增大 4 4. 河西CBD将逐步崛起 4 第二部分：南京写字楼物业市场特征分析 5 1.南京城中写字楼物业市场区域划分及特征分析 5 1.1. 南京城中写字楼市场已经形成“三足鼎立”态势 5 1.2. “新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块概况 5 1.3. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块概况 5 1.4. “山西路—湖南路”写字楼板块概况 6 2. 南京写字楼物业市场各板块竞争项目分析； 6 2.1.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块分析 6 2.1.1.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块竞争项目概况 6 2.1.2.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块竞争租售模式分析 11 2.1.3.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块销售/租赁价格分析 11 2.1.4.“新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块客户入驻情况分析 12 2.2. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块分析 12 2.2.1.“鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块竞争项目概况 12 2.2.2 “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块租售模式分析 16 2.2.3. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块销售/租赁价格分析 17 2.2.4. “鼓楼—珠江路—广州路”写字楼板块客户入驻情况分析 17 2.3. “山西路—湖南路”写字楼板块分析 18 2.3.1. “山西路—湖南路”写字楼板块竞争项目概况 18 2.3.2. “山西路—湖南路”写字楼板块租售模式分析 19 2.3.3. “山西路—湖南路”写字楼板块销售/租赁价格分析 19 2.3.4. “山西路—湖南路”写字楼板块客户入驻情况分析 20 第三部分：大地华侨路项目写字楼项目配套建议 21 1. 内部配套 21 1.1. 硬件设施 21 1.1.1. 竞争项目内部楼宇自动化系统分析； 21 1.1.2. 竞争项目内通讯自动化系统分析； 22 1.1.3. 竞争项目内部安全防范自动化系统分析； 23 1.1.4. 竞争项目内部消防自动化系统分析； 24 1.1.5. 竞争项目内部办公自动化系统分析； 25 1.1.6. 竞争项目内部电梯配比分析 26 1.2. 软件设施 27 1.2.1. 竞争项目物业服务分析； 27 2. 外部配套 28 2.1. 竞争项目车位配比分析 28 2.2. 竞争项目建筑外立面分析； 29 第四部分：大地华侨路项目写字楼初步价格定位 30 1. 大地华侨路写字楼项目初步销售价格定位； 30 2. 大地华侨路写字楼项目初步租赁价格定位； 31 3. 大地华侨路写字楼项目租售初步结论； 32 第五部分：大地华侨路项目商业初步价格定位 33 1. 大地华侨路写字楼项目商业首层销售价格建议 33 2. 大地华侨路写字楼项目商业二、三层价格销售价格建议 34 第一部分：南京写字楼物业市场概况 南京写字楼市场呈现供大于求态势，价格与住宅倒挂 数据来源：南京网上房地产统计数据 通过南京网上房地产对2008年一季度南京写字楼市场供销统计数据显示，2008年1-3季度南京写字楼新上市量约为12.08万㎡，销售总量约为4.91万㎡，市场整体继续延续2007年供大于求的特征。 在市场继续保持供大于求的市场特征的同时，城中与本项目同区域的写字楼销售价格与住宅呈现倒挂的现象。例如，位于珠江路上的华利国际该项目办公楼售价约15000元/㎡,而离项目仅一街之隔的木马公寓售价已经达到18000元/㎡，造成该种现象的原因一方面是由于“住宅改商用”满城开花，写字楼办公型物业的价值被低估，另一方面由于进驻门槛高、风险较大，多年来写字楼的受关注程度并不高出现价格倒挂在所难免。第二部分：南京写字楼物业市场特征分析 南京城中写字楼物业市场区域划分及特征分析 南京城中写字楼市场已经形成“三足鼎立”态势 第一板块：“新街口—长江路—太平南路—洪武路写字楼板块” 第二板块：“鼓楼—珠江路—广州路写字楼板块” 第三板块：“山西路—湖南路写字楼板块” “新街口—长江路—太平南路—洪武路”写字楼板块概况 “新街口—长江路—太平南路—洪武路写字楼板块”。该区域内有大量的写字楼及商务机构，已经具备了成熟的CBD的形态及特征，是南京写字楼最集中的地带，代表楼盘有商茂世纪广场、置地广场、新世纪广场、长发、德基大厦等。 新街口地区中高档写字楼的入驻率大多维持在80％—90%