南京万福城3期营销的建设沟通.pptVIP

新联广2011-04-26;方案说明;三个思考切入点;三个思考切入点;[ 地产策略心法 ] 地产十大关系论 战略定位3大关系 规划定位4大关系 销售定位2大关系 整合推广1大关系;[ 战略定位3大关系 ] 1、宏观局势的风险性在哪里？ * 涉及到市场及市场的未来趋势 2、项目定位的风险性在哪里？ * 涉及到市场定位及战略优势 3、战略开发的风险性在哪里？ * 涉及到开发节奏及市场的连续性 ;[ 规划定位4大关系 ] 4、规划的风险性在哪里？ * 涉及到市场控制及市场稳定性 5、核心卖点的风险性在哪里？ * 涉及到竞争优势及优势的持续 6、竞争力的风险性在哪里？ * 涉及到市场关注及热点的保持 7、启动点的风险性在哪里？ * 涉及到项目的开盘节点及市场影响力;[ 销售定位2大关系 ] 8、销售的风险性在哪里？ * 涉及到目标群锁定及户型面积定位 9、价格的风险性在哪里？ * 涉及到销售速度及市场连续性 ;[ 推广定位1大定位 ] 10、整合市场攻击风险性在哪里？ * 涉及到市场开战的原则及市场的占有率 ;[ 地产10大关系战略表 ];十大关系之高淳市场 万福城Ⅱ期营销发展;高淳地产的10大现状;1、宏观局势：市场容量有限、大盘少;[ 战略应对 ] 1、必须建立不断的制高点 2、必须立于不败之地 万福城的制高点 品牌的制高点 产品的制高点 社会热点的制高点 * 南京广厦 * 独栋别墅的稀缺 * 湖.公园（市政工程） * 2期景观规划 * 湖景运动配套 * 大盘的配套与气度 * 政府新区 * 电梯洋房的前瞻产品;2、论项目地位：单一资源引导市场;;3、论战略开发：缺少连续性的节奏;战略应对：1、用市场赚钱永远都比用项目赚钱快，用市场赚钱就是实现项目的连动开发，而不是 在一个项目上打极限利润； 2、一定不能恋战，由于我们是规模性项目，更不能长期作战，一定要尽快实现销售速 度及销售量，争取最快的时间实现销售的完胜； 3、一定要控制价格，有一个正确的观点不一定正确：如果一天能够销售完毕，是不是 我们的价格定低了？……在做好产品的前提下，合理的利润是销售速度的前提，;4、论规划：列兵式布局、少变通 ;[ 战略应对 ]：1、由于我们是规模性项目，2期因物业形态不同，在销售上必然涉及销售 段落划分的问题，分期的原则是没一个段落能消费完1/3； 2、作为大盘影响力最核心的2期，项目运营必须保持与1期之间的过渡 与分拆（尤以别墅、花园洋房为主），必须以新 的主题、新的形象、新的感受； 3、别墅、花园洋房在产品设计上，必须超越高淳现有的高端物业配置，以保持 未来1年内2期产品在市场上的领导者地位，然后带动多层的快速去化；;5、论核心卖点：纸面文章多;[ 战略应对 ]： 1、就目前而言，我们项目最大的核心卖点是湖+公园； 2、公园本身与地块相容，公园本身就需要我们来建，既然我们已经花了代价， 就一定要充分利用公园的优势，彻底实现