2014民和动漫城项目营销企划报告要点.ppt

国务院通知要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，2015年出台并实施以组织机构代码为基础的法人和其他组织统一社会信用代码制度。 从最新的大政策环境来看，住房信息登记，网络实名登记，按照身份证号码构建社会信用体系，信用制度的重建，将对未来的政策环境形成更深的影响，单从不动产登记来看，建立不动产统一登记制度，不仅可以保障不动产交易安全，也为开征房产税提供了技术保障。 【宏观政策：房产税或将落地，将影响大户改善市场】 房产税的预备降落，将在很大程度上影响高端大户型的住宅项目的销售，而不限购不限贷的产品将迎来价值的爆发阶段。 目前出台的北京、上海版国五条细则相对严厉，主要体现在房价涨幅不高于GDP涨幅；单身限购二套房；二套房首付及利率皆可能提高，留有预案，房价不听话则棒落；20%的所得税上有所宽松，对满五年家庭唯一住房免增。 目前出台的合肥、厦门、宁波等版国五条细则相对宽松，主要体现在房价涨幅不高于人均收入涨幅；其他方面并无太多严厉措辞和相关措施，只是留有预案。 从政策的倾向来看，既希望控制房价涨幅，又希望不误伤对市场影响最大的改善自住客户群体，因此也多采用走一步看一步的方式。 解读：1、政策整体基调是保持市场的平稳有序发展，而不是让房价下跌，而是不要涨得太快：2、二套房的预案主要是希望挤压再改市场的需求和投资市场的需求，保护刚性需要。3、二手房所得税会对一手房带来新的市场需求。4、对于项目定价需要更为谨慎，避免触碰政策红线。 【宏观政策：国五细则出台，短期影响楼市】 【土地市场：成交量创下新高，名企优地纷纷入市】 近年宁波市区土地年均供应约576万㎡，成交约465万㎡，供求比系数1.24； 受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静，而2012年土地供求出现了明显的上涨； 新世界、恒大、绿地、世茂、万科、金地、保利、美的等企业纷纷入驻宁波，并展开一系列的“封地”行动； 江东核心区地块、江北核心区地块、姚江新城地块、东部新城地块、东南新城核心地块等多幅优质地块纷纷成交，土地市场迎来一片中心开发热度。 【办公市场：成交相对稳定，需求逐步开启】 近五年来宁波写字楼年均成交量约38万方，近三年成交量则在36万方左右。 随着南部商务区的成型，大东部新城的快速发展，市区写字楼的需求量正在逐步开启。 但整体市场也正因为两大商务区的成长而出现了较大的竞争压力，未来大东部板块预计将有超过150万方的写字楼新增上市量，找准市场竞争力，寻求市场空档和客户及产业机会点，成为写字楼的最大命题。 【公寓市场：投资型公寓逐渐受市场热捧，需求上升】 近五年来宁波商业（公寓）年均成交量约15万方（约3000套）供需2.7：1，后以去存量为主。 受办公限改及公寓购买资格的限制，公寓后期供应相对缩减，整体后续供应量大约在33.78万方，其中主要集中在鄞州区及海曙区； 从整体来看，自从2010年《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》出台后，办公限改等因素，导致公寓新盘推量逐年下降，市场中较为活跃的是投资型公寓。 11651 14478 13524 12417 【商业市场：资金未来流动方向，需求平稳】 近五年来宁波商业（商铺）年均成交量约15万方，在2011年大量社区底商入市销售的情况下达到了历史高位。 随着近几年限购政策的落实，同时受到不少项目售后返租的吸引，不少资金开始流入商铺市场，促进了商铺市场成交量的稳定。 从整体来看，市场中较为活跃的是社区型底商，但商业广场类商业因招商环境、售后返租等吸引，成为市场中成交量的主力。 【宏观市场总结】 小结：宁波房地产市场虽然受到调控影响，但整体向上平稳发展，为项目入市奠定了良好的市场基础。 宁波房地产发展阶段：黄金发展阶段，发展空间依然较大。 楼市板块格局：东南西北四面开花，东部板块主要因市府效应、高新技术园区、三大中心的带动发展。 房地产市场表现：尽管对政策相对敏感，但宁波房地产市场在调控中平稳上升。 公寓市场表现：投资型公寓产品受市场热捧，成交量上升。 办公市场表现：以东部和南部写字楼集群为主，成交量相对稳定并迎来大客户。 商业市场表现：社区底商相对活跃，但综合性商业广场的招商运营优势更明显。 办公市场分析 【宏观｜办公供求｜区域办公需求量大，1.6：1远好于整体的3：1】 整体环境：供需3：1，或将继续失衡 整体供需3：1； 南部商务区13底供应35万方，远期供应70万方；东部新城未来两年供应50万方，远期供应110万方；市中心商务区保有量预计21万方，江北门户区保有量预计30万方；后续新增供应量预计近140万方，远期超200万方； 区域环境：供需1.6：1，远好于整体市场 区域供需：1.6：1； 从区域供需情况来看，供需相对紧张的主要集中在以东部新城为代表的江东区及以南部商务区为代表的鄞州区，其中