济南写字楼市场调训男报告.docVIP

济南写字楼 市场调研报告 2008年11月 方 案 概 要 2008年下半年全球金融风暴愈演愈烈，世界经济快速下滑，各国受到了严峻的经济冲击，许多跨国大型企业陆续倒闭。国内经济受到严重影响，全国房地产市场整体低迷，成交量与成交价格持续走低，国家调控政策陆续出台。 本次调研是在宝威项目和ICT总部基地项目即将投入建设的情况下，了解分析济南写字楼市场销售与租赁的现状，了解客源信息，以期为宝威项目和ICT总部基地项目入市做阶段性市场关注与信息储备。 通过对济南市场上在售与在租的写字楼进行调研分析，我们发现目前济南写字楼市场基本平稳，没有出现大的波动，各大写字楼项目未出现大的折扣促销，在客源营销上主要抓住了大客户营销。 目前购买写字楼的客户中，投资客居多约占六七成，购买的户型多为小户型房源，以按揭贷款购买为主。成交因素中地段、投资回报率、物业自身及周边配套是客户主要考虑的因素。 从济南写字楼市场区域角度分析，泺源大街板块等原有的商业办公金融中心仍是写字楼市场的黄金选择，高新板块的写字楼随着城市建设的发展及全运会的拉动正在快速升温。 宝威项目周边鲁能颐东、海尔绿城全运村、鲁商国奥城等大型高档居住区为项目区域带来了巨大活力，奥体中心、省立医院东院等公众事业与贤文快速路等交通的建设为宝威的运作带来了机遇，完善的基础设施配套提升了宝威地段价值，日益成熟的办公、居住环境为项目未来的运作创造了良好的条件。 调 研 要 素 调研时间：2008年11月5日——11月25日 调研内容：济南市在售、在租写字楼现状及宝威周边现状调研 调研对象：各写字楼项目及其销售人员、写字楼租户 调研方式：客户访谈法、信息查询法、电话调查法、楼盘实地调研与资料搜集相结合 调研人：宋锡寅、刘珂 调研目的： 金融危机下，针对国内房地产市场低迷状态，值宝威项目动工之际，进行济南写字楼市场的调研、分析，为宝威项目明年入市做阶段性市场关注与分析。 目 录 方案概要 调研要素 第一章 城市概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5 1.1经济概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5 1.2交通建设┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈5 1.3济南建设规划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6 1.4金融风暴下的济南投资计划┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈6 1.5济南城市建设重大项目简介┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈8 第二章 济南市写字楼市场调研┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10 2.1写字楼市场整体发展概况┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈ 10 2.2济南写字楼各板块调研数据汇总┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈10 2.3济南写字楼市场调研数据分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈18 第三章 宝威现状分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23 3.1工地现场┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23 3.2道路交通┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23 3.3周边社区┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23 3.4公共事业建设┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23 附件：重点楼盘调研表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈24 第一章 城市概况 1.1经济概况 作为山东的省会，济南近年来经济保持着平稳快速的增长势头，2001到2006年，年平均增长率接近10%，人均GDP保持8%的增长速度。固定资产投资及房地产开发投资增幅明显，特别是十一届全运会的举办更是刺激了济南经济的快速发展，各项基础设施的投入建设及城市化进程快速推进，在一定程度上加速了经济的发展及生活水平的提高。 2007年济南市各项经济指标 指标 单位 2007年累计 生产总值 亿元 2554.3 第一产业 亿元 150.3 第二产业 亿元 1163．0 第三产业 亿元 1241.0 进出口总额 亿美元 62.2 城市居民可支配收入 元 18005.1 城市居民人均消费支出 元 12389.7 1.2交通建设 “十一五”期间，济南将投资220亿元，新建和改建道路约170公里，优先发展公共交通，重点在北园大街、二环东路、二环西路、历山路、大纬二路和经十路等道路上建设快速公交(BRT)网络100公里。而在轨道交通规划上，济南将在2010年全面启动，目前已经确定规划的为轨道1号线和轨道6号线。其中，轨道1号线终