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房地产开发与经营 第一章房地产投资概述 第一节 房地产的种类 一、土地：（一）是否开发：未开发的----农村集体土地已开发的----城市国有土地（二）土地所处状态：生地、毛地、熟地 二、在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产。 三、建成后物业：1.居住物业2.商业物业3.工业物业4.特殊物业 第二节 房地产投资的特性 一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长 自然寿命 经济寿命 三、适应性 四、不一致性 五、政策影响性 六、对专业管理的依赖性 七、相互影响性 第三节 房地产投资的形式和利弊 房地产投资的形式：1、直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。2、间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 房地产直接投资：（一）房地产开发投资，指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。投资者赚取开发利润，风险大收益也大（二）房地产置业投资，房地产置业投资的对象：增量房地产和存量房地产。投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。 房地产间接投资（一）购买住房抵押支持证券（二）购买房地产开发投资企业的债券或股票（三）投资于房地产投资信托基金 房地产投资的利弊 利：1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级 弊：1.变现性差 非流动性资产2.投资数额巨大3.投资回收周期长4.需要专门的知识和经验 第四节 房地产投资的风险 一、系统风险：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险.(一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险(三)周期风险 (四)变现风险(五)利率风险 (六)政策风险(七)政治风险 (八)或然损失风险 二、个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险.(一)收益现金流风险(二)未来经营费用风险(三)资本价值风险 (四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险 三、风险对房地产投资方向选择的影响 (一)投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移风险. 第五节 风险与投资组合 投资组合理论:在相同的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。 第二章房地产开发的程序与管理 第一节 房地产开发的主要程序 一、投资机会选择与决策分析 投资机会选择：投资机会寻找、筛选 决策分析：市场分析、项目财务评价 二、前期工作 1.分析拟开发项目用地的四至范围与特征和规划允许用途及获益能力的大小; 2.获取土地使用权; 3.征地、拆迁、安置、补偿; 4.规划设计及建设方案的制定; 5.与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可; 6.施工现场的水、电、路通和场地平整 7.市政设施接驳的谈判与协议 8.安排短期和长期信贷 9.对拟建中的项目寻找预租(售)的客户 10.对市场状况进行进一步的分析,初步确定目标市场、租金或售价水平 11.对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 12.对承包商的选择提出建议,也可与部分承包商进行初步洽商 13.开发项目保险事宜洽谈 三、建设阶段 四、租售阶段 第二节 土地使用权的获取 开发商获取土地使用权的方式 (一)基本概念 1.土地使用权出让：国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者,由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为.（该土地使用权有偿有限期使用.该土地使用权在法律规定范围内转让、出租或抵押,其合法权益受国家保护.）出让方式：(1)招标出让(2)拍卖出让(3)挂牌出让(4)协议出让 2.土地使用权转让：土地使用权出让后,土地使用权受让人将土地使用权转移的行为,包括出售、交换和赠与等. 3.土地使用年限：土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期. 4.毛地价：政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(毛地) 、或未进行征地补偿的新区土地(生地)时所收取的金额.毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费. 5.熟地价：当政府出让已经具备“七通一平” 、“五通一平”或“三通一平” 建设条件的土地(熟地)时所收取的金额,或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额。熟地价包括:土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费. 6.土地使用