自学考试-房地产法-笔记.docVIP

第一章房地产法概述 1、房地产：是土地、房屋财产的总称。 2、房地产权：房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单位做为地产时，指的土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋；连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。 物权：是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。分为自物权和他物权。 不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物。 3、房地产市场：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。 特征：综合功能 多级市场 法定形式 国家干预 4、房地产业的地位和作用： 基础性 先导性 5、房地产关系：指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。本质属于经济关系。 两种不同性质的房地产关系： 民事（商品）性质的经济关系：平等主体间 行政管理性质的经济关系：不平等主体间 6、对房地产关系实行法律调整的必要性： 规范房地产市场秩序的需要 巩固和发展房地产改革成果的需要 7、有关房地产立法的发展概况： 宪法：1982-12-4，土地实行国家所有和集体所有；保护公民的合法的房屋所有权。 法律：1986-6-25，《土地管理法》，最新修订2004-8-28 1994-7-25，《城市房地产管理法》 2002-8-29，《农村土地承包法》 行政法规： 地方性法规： 规章： 司法文件： 政策文件： 8、房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。 调整对象的内容：土地、房屋财产关系 土地利用和管理关系 城市房地产开发经营关系 城市房地产管理关系 城市物业管理服务关系 9、房地产法的体系：综合的法，（如宪法、民法通则相关规定） 专门的法（土地管理法等） 相关的法（如森林法、草原法等） 其中基本的法有两部《土地管理法2004年》《城市房地产管理法1994年》 10、房地产法的基本原则： 土地公有原则 土地有偿使用原则 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 房地产综合开发原则 城镇住房商品化原则 宏观调控与市场调节相结合的原则 11、房地产法律关系：即房地产权利义务关系。 特征：主体的多元性、客体的确定性、内容的多样性 构成要素：主体（房地产法律关系当事人，主要有国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人） 客体（土地和房屋） 内容（房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务；按主体参与性质不同，分为行政主管机关的经济管理职权和平等主体间的经济权利义务） 12、房地产法律关系的内容： 民事性的房地产法律关系 （以民事权利性质分）房地产物权、房地产债权和房地产继承权； （以义务主体范围）绝对权和相对权（物权绝对，债权相对） （以民事权利的作用）请求权和形成权 （以民事权利相互依赖程度）主权利和从权利 管理性的房地产法律关系：由房地产管理法律规范调整而形成的，特定的经济权利义务关系。主体包括国家机关和房地产市场活动主体。 13、房地产法与规划法的分工与联系： 规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 14、与建筑法的关系：进行房地产开发建设，必须同时按照《建筑法》和《城市房地产管理法》的要求进行。从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。 15、与住宅法的关系：暂无住宅法，应当制订。 理由：一是，城市住房商品化是国家确定的城市住房改革制度的方向，而且我们力图使住房建设成为国民经济的新的增长点。二是，住宅法调整城市住宅关系，主要解决城市居民的住宅权问题、物业管理问题等，当前房地产法未涉及；三是，外国的经验可以借鉴。 16、国家房地产管理基本架构： 国务院 地方人民政府 土地行政主管部门 建设行政主管部门 17、房地两证合一与房地两证分离 合一优点：便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。 缺点：由于房地合一，制约、监督可能会受到影响。 分离优点：分工明确，程度清楚。 缺点：可能延误办事期限，或造成房、地管理脱节。 第二章土地管理法律制度 1、土地管理法：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。调整因确认土地所有权、取得和转让土地使用权、开发利用土地，以及规划、管理、保护土地而产生的各种经济关系。 2、立法宗旨：一是维护土地的社会主义公有制