郑州市首座牛津街旱乃心价值手册.doc

First Lifestyle center 首座·牛津街 核心价值手册 北京泰益德置业集团有限公司郑州分公司 2008-6-27 项目定位 主题定位 中原首席生活方式中心 LIFESTYLE CENTER 【释义】 概念 所谓“生活方式中心”产生于21世纪欧美一些主要城市，有别于传统的shopping mall, 它不是简单地将多种业态堆集在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在更开放的环境中。 国际购物中心协会（ICSC）指出，Lifestyle商业作为一种有别于Sopping Mall（以下简称Mall）的商业形态，必须具备下列要素：接近有影响力的居住社区；中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求。与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计。非封闭形态，并且至少有5000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 特征 消费群体优势 典型的Lifestyle Center的消费者定位主要是富裕的高消费阶层。根据ICSC的数据，Lifestyle Center消费者的家庭收入介于6.3万－10.7万美元之间，平均家庭收入为8.5万美元，其中57%的消费者家庭收入超过7.5万美元。 ICSC的另一组数据显示，Lifestyle Center的典型消费者的平均年龄为35.6岁，可以看出：Lifestyle Center主要吸引的是25岁－49岁的高收入人群（见图1），而这是一个相当忠诚的消费群体，对Lifestyle Center来说是一个稳定的投资因素。 根据ICSC的调查数据显示，25～60岁的人们更喜欢在Lifestyle Center里逛街、购物或者吃饭。 ICSC对传统购物中心和Lifestyle Center的消费者行为的分析，光顾LSC的顾客层更年轻、消费力更强，光顾的频率也较高。研究发现，和传统中心相比：顾客的光顾频率高12%、每次消费额高5%。 定位高端 经营利润高是吸引业主的关键。Lifestyle Center的消费层面较宽，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使Lifestyle Center的业主的零售净利润率平均达30%以上。 Lifestyle Center的业态分布侧重享受，通常集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了与Mall之间的本质区别。 商户强调餐饮娱乐 大多数Lifestyle Center都不不以主力店（主力店包括百货店、大型超市、专业店等零售业态为主导），因此比较Mall与Lifestyle Center的商户构成则是以非主力店为参考，更注重于餐饮、休闲、娱乐与体验！同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。 在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而Lifestyle Center是以餐厅为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐厅在Lifestyle Center的非主力店中所占的比例为11.4%，而在Mall中只占4.8% 从这个数据就可以看出餐厅在Lifestyle Center中的重要性。 代表案例 ●新加坡“欢乐城” ●GroveLifestyle购物中心作为洛杉矶最时尚的购物中心，Grove是洛杉矶最酷、最流行、最时尚的商业热点，仅2006年Grove就吸引了约1800万的观光客和消费者。Grove建筑面积有57.5万平方米，?●新加坡“欢乐城” “欢乐城”是新加坡最大的零售休闲项目，建筑面积高达110万平方英尺，拥有近450家不同业态的商户，从食品到饮料再到户外娱乐表演。“欢乐城”由两个主力店——多厅影院GoldenVillage和高档百货店DairyFarm组成。在“欢乐城”不但可以观赏新加坡湾的景，还可以远眺美丽的Sentosa岛，旁边还建有圆形的罗马风格大厅●加利福尼亚州维多利亚花园 维多利亚花园选址在加利福尼亚州，坐落于圣贝尔那迪诺山脚下，是一座拥有30座建筑、建造总费用达2.85亿美元的开放式超级区域级商业中心。西单大悦城西单大悦城坐落于繁华的西单北大街，位于君太百货的北侧，交通便利，商业氛围成熟。总建筑面积20.5