荣昌广场路地块商业项目初期研判.pptVIP

项目名称 荣和世家 占地面积 24亩 建筑面积 45608方 容积率 2.5 总户数 4000 建筑类型 高层（17层）2梯8户、小高层（11层）1梯2户、洋房（6层）1梯2户 户型面积 高层、小高层48-100平米，洋房70-112平米 开盘时间 2015年 均价 高层3800元/㎡ 洋房5400元/㎡ 优惠方式 按揭购房享9.9折优惠，一次性付款9.7折优惠 销售情况 商业情况 3W方商业，2W-3W/平米，目前去化25%左右 项目名称 中华奥城 占地面积 180亩 建筑面积 45W方 容积率 3.25 总户数 4000 建筑类型 11、12、13号楼为28层，16、17号楼23层，均为2梯6户，每单元3户跃层 户型面积 60-80平米，跃层117平米 开盘时间 2011年8月 均价 3800元/㎡ 优惠方式 部分特价房 销售情况 该项目一期已经交房，目前在售二期（11、12、13、16、17号楼),跃层已经售罄，主推16号楼。 商业情况 项目名称 雍景湾 占地面积 24亩 建筑面积 40000方 容积率 2.5 总户数 建筑类型 1、3号楼高层（25层）3梯8户， 户型面积 74-99平米，其中99平米户型为2变3 开盘时间 2015年1月 均价 3800元/㎡ 优惠方式 交3000底30000 销售情况 在售1、3号楼，月去化10套左右 商业情况 商业1W方 项目名称 荣城华府 占地面积 54亩 建筑面积 9W方 容积率 2.5 总户数 建筑类型 2栋高层（18层）1梯6户 户型面积 72、74平米，均可1变2 开盘时间 未开盘 均价 3000元/㎡ 优惠方式 销售情况 该项目前未开盘，由于地块较偏僻，开发商拿地相对较低，所以价格相比其他楼盘较低。 商业情况 项目名称 棠城美岸 占地面积 60亩 建筑面积 10W方 容积率 2.5 总户数 建筑类型 3栋小高层，2梯6户，2栋高层3梯8户 户型面积 72-92平米，72平米为2房，92平米为3房 开盘时间 2015年1月12日 均价 4000元/㎡ 优惠方式 推出10套特价房源折后均价3488元起，一次性付款9.8折 销售情况 在售1#、5#小高层 商业情况 项目名称 悦榕公馆 占地面积 45亩 建筑面积 9万方 容积率 2.5 总户数 户 建筑类型 4栋高层（1#、2#已封顶） 户型面积 1号楼68㎡（1变2）、79㎡（2房）、86㎡（2变2.5）、89（㎡2变3） 开盘时间 2014年6月 均价 3700元/㎡ 优惠方式 特价房3488元，30套左右。1号楼68㎡和86㎡两种户型，特价房3488元/㎡，交1万抵2万元。 销售情况 在售1号楼，2号楼预计10月推出 商业情况 共计3万方，开发商全部自持招商 项目名称 上海公馆 占地面积 114亩 建筑面积 26万方 容积率 2.8 总户数 户 建筑类型 14栋洋房及7栋高层。 户型面积 高层88㎡、97㎡、106㎡、110㎡，洋房106-130㎡赠送20-175㎡ 开盘时间 2014年4月 均价 3900元/㎡ 优惠方式 高层3号楼交3万抵7万，一次性付款9.6折，按揭购房9.8折，首付分期3万起。 销售情况 7月洋房10、11号楼计划推出 商业情况 项目名称 金科·世界城 占地面积 205亩 建筑面积 30万方 容积率 2.07 总户数 户 建筑类型 2栋高层+4栋洋房 户型面积 高层：74-109/㎡ 洋房：114-128/㎡ 开盘时间 2011年.12月 均价 4200元/㎡ 优惠方式 首付最低至2万元，最长2年分期 销售情况 在售18#、22#、25#、26#洋房，T1#、T9#高层，月均去化40套 商业情况 首付5万买商铺 商业市场 项目 商业体量 租/售 售价（元/㎡） 租金（元/㎡） 备注 香国城 商业市场 市场供大于求，存在较大泡沫。 人口基数少，空置率较高，发展规模有限。 地块所在的新区人流量少，区域成熟周期慢。 结合区域、市场、地块三个方面的维度初步研判： 在人口基数少，市场供应量大，新区配套匮乏，客户接受度相对不高、地块体量较大，去化周期长的市场局面下，我司建议开发商勿轻易在此拿地开发。 若能以相对低的土地成本开发，则后续定位应以花园洋房与小户型产品为突破口。 PART 4 项目定位 PART 5 经济测算 成本估算 –总体 项目总体投资成本约为11亿元，单方投资成本约为3628元，单方建筑成本为2200元/㎡ 序号 费用类型 费用名称 项目整体 单方成本 备注 （万元） （总建筑面积） 1 开发成本 土地获取成本 6670 500 土地成本÷总销售面积（暂定） 2 前期工程费用 3118 93 约建安工程费4.25% 3 建筑安装工程 73370 2200 主体+土