青岛河套地区房地驳您市场调研报告书.doc

河套地区 房地产市场调研报告书 提案机构：和致行地产咨询机构 提案时间：2007-7-19目 录 第一篇：整体市场情况 5 一、区域市场概述 5 1. 河套地区经济发展概述 5 2. 河套出口加工区概述 6 1) 河套出口加工区简史概述 6 2) 河套出口加工区情况概述 6 二、河套房地产市场现状 7 1. 河套地区房地产发展概述 7 2. 河套地区政府未来发展规划 8 三、区域整体市场客户群调查分析 8 1. 客户群分析（客观经济情况、工作现状、现有居住状况） 8 1) 出口加工区企业客群分析 9 2) 河套地区政府机关及其他事业单位客群分析 10 3) 河套地区原有居住人群分析 11 4) 外来投资客群分析 11 2. 市场调查问卷汇总分析 12 第二篇：星级酒店开发分析 28 一、河套地区服务业现状（客观现状阐述及分析） 28 1. 酒店业现状 28 2. 餐饮业现状 29 3. 娱乐业现状 29 二、针对性客群（消费能力针对性分析） 30 1. 出口加工区企业客群 30 2. 河套地区各类政府机关客群 32 3. 河套地区其他单位客群 33 二、针对性消费群特性分析 34 三、针对性客户群背景分析 34 四、关于星级酒店SWOT分析 35 1. SWOT基本要素分析 35 2. SWOT图表分析 37 3. SWOT策略分析 38 五、总结分析 39 六、星级酒店总结性规划建议 40 1. 规划定位建议 40 2. 配套设施建议 40 3. 经营管理建议 57 第三篇：酒店式公寓开发分析 60 一、酒店式公寓发展简史 60 二、青岛地区酒店式公寓现状 62 1. 已交付使用的酒店式公寓 63 2. 在售酒店式公寓 65 三、针对性客群（思想意识，投资眼光角度表述，深入展开） 69 1. 出口加工区企业客群分析 69 2. 河套地区政府机关及事业单位客群分析 70 3. 外来投资客群分析 71 4. 综合分析 71 四、关于酒店式公寓的SWOT分析 73 五、总结分析 74 六、酒店式公寓总结性规划建议 75 1. 开发节奏建议 75 2. 销售节奏建议 77 3. 项目价格建议 79 第四篇 结束语 81 第一篇：整体市场情况 一、区域市场概述 河套地区经济发展概述 城阳区河套街道位于城阳区西部，胶州湾北岸，隔海与青岛、胶南相望；西、北与胶州市交界；东与上马镇接壤。河套位于大沽河下游，大沽河自北向南经河套北部注入胶州湾，流程14公里。河套地处环胶州湾经济聚集带中段，青岛市“一小时经济圈”之内，青岛市滨海交通大道25个卫星城镇之一，东靠胶济铁路和济青高速公路、308国道，北依204国道，青银高速公路。分别距青岛国际空港、青岛港和黄岛前湾港30公里，城阳区直通河套的正阳路西扩工程已动工建设，便利的海、陆、空立体交通网络促进了河套经济社会的超常规跨越式发展。全街道共辖18个行政村，总人口4，总面积82.7平方公里2004年，实现生产总值13亿元，完成地方财政收入1300万元、全社会固定资产投资9.2亿元，出口创汇2800万美元，农民人均纯收入达到4861元。青岛出口加工区位于境内。相继开工建设或竣工投产,民营经济发展迅速，继续实施择优扶强工程和创业小老板工程出口加工区坐落于青岛城阳区，于2003年3月经国务院批准设立，同年12月8日顺利通过了海关总署等8部委的联合验收。该加工区总面积2.8平方公里，由海关全封闭监管，实行“境内关外”的管理体制。青岛市将红岛、河套、上马及棘洪滩的一部分规划为红岛组团，是“三点布局、一线展开、组团发展”大城市发展框架的重要一极，其城市空间布局结构规划为：“一岛、两带、三城”，主要功能是建设山东半岛城市群高端产业区和服务区、青岛出口加工基地和旅游休闲度假区。红岛街道是红岛组团的核心区域，由于战略地位非常突出，市政府将红岛作为大青岛未来发展的“预留地”，对红岛实施“保护就是发展，控制就是速度”的发展战略，使红岛的发展速度相对缓慢。红岛街道、城阳区为能尽快启动红岛的全面开发建设作了大量的工作，通过人大、政协提案等多种途径积极向市委、市政府呼吁。市委、市政府对此也高度重视，已专门组织相关部门已对红岛的开发建设进行了全面调研，并责成市有关部门对红岛的产业规划和功能定位开始进行进一步论证，红岛的开发建设问题市委、市政府正在研究当中。 为了解项目所在区域消费者对河套出口加工区未来发展前景的满意度及其购买的影响因素，因此在河套整个区域内共完成200份调研问卷，以期能获得真