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设计创新 89平方米三房系列（14）中高层三户 设计创新 89平方米三房系列（15）中高层三户 设计创新 89平方米三房系列（16）中高层四户 设计创新 89平方米三房系列（18）中高层四户 成本部分 成本的影响 精装修成本的影响 其他成本影响 成本部分 户型大小成本比较 ： 为分析比较户型与成本和关系，以南京市的东郊小镇多层为例，现将有关直接与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析： 90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米； 100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米； 110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米； 120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米； 130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米； 以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本越低。 户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费用的分摊等。 成本部分 各种户型精装修工程成本比较不同： 由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅考虑直接成本分析。 　　　　户型 成本组成（元/平米）　　 A1 B2 C1 84.44平米（二房二厅一卫） 104.92平米（三房二厅一卫） 113.36平米（三房二厅二卫） 甲方单独分包部分 187.58 168.54 184.69 甲供材部分 96.01 79.69 114.78 工程施工费用 170 170 170 其他费用 40.92 36.76 35.48 合计 494.51 454.99 504.96 成本部分 其他成本影响 ： 同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。 总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，也会导致成本上升，特别是车位销售难度较大的楼盘，压力增大。 户数增多，销售口相关部门的工作量会增加；总价降低、门槛降低，有可能客户的层次下降，会加大公司包括物业的管理难度，最终也反映为成本增加。 谢谢大家 个人体会 / 仅供参考 / 互相学习 89平方米三房设计 2011 户型设计专题研究系列 背景 学术上并没有中小户型的准确定义，但是在国家三次政策的下发后，市场上开始了中小户型的说法。实际上中小户型关心两个户型面积数据90、120（144），也就是90平方米以下的户型、 120（144）平方米以下的普通住宅户型，由于144平方米以内还有较大的发挥空间，普通住宅一般来说也在144平方米以内，所以中小户型研究的主要是90平方米以下的户型,作为主力市场而言主要研究60～90之间的两房、三房户型。 　　 目录 市场部分 设计部分 成本部分 市场部分 否定之否定概念 户型大小的决定因素 否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析， 其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。 小……大……小……大……小 计划经济年代 发展初期：地价低、房价低 房价上涨：总价因素 郊区化：房价不高、舒适 房价再涨：客户变化 市场部分 市场部分 户型大小的决定因素： 楼盘整体 1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等） 2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略） 3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌） 4/政策等其他因素 楼盘内部 1/资源分配 2/具体的情况 设计部分 设计措施 设计关注点 设计创新 设计部分 减少公共交通面积 1/一梯多户的情况、走道的处理 2/小高层、高层的情况（设备间、管井） 3/首层入户门厅的处理 减少户内交通面积 1/户型组合方式 2/走道的处理 3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户） 根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。 1/书房与卧室的复合 2/卫生间功能的分开，解决冲突。 设计措施 设计部分 面积的梯级、房间尺寸的匹配 1/客厅、主卧室 2/厨房、卫生间 规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求 1/厨房、卫生间 2/客厅的家具布置、流线可行 结构形式的影响 1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化 2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度 家具尺寸的变化 1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。 2/床的