华源地产莆田市莆是田学园北路项目华源上品行销策划提案.docVIP

华源地产 中国·莆田学园北路项目 [华源上品] （拟定案名） 行销策划提案 禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司 2007年1月25日 目 录 第一章 项目分析……………………………………………………………………………………………………………第27页 第二章 项目定位……………………………………………………………………………………………………………第32页 第三章 项目规划策略………………………………………………………………………………………………………第37页 第四章 项目包装及广告策略………………………………………………………………………………………………第43页 第五章 项目营销推广策略…………………………………………………………………………………………………第51页 第一章：项目分析 第一节：项目基本情况 2.1.1 地块环境 ·地理位置：本案位于职教中心南侧，东边紧邻学园北路。 ·周边四临：东临学园北路及规划中的西庚小区，南邻易园山庄，北接职教中心。 超市:家家福超市 银行:中国农业银行 教育:执教中心,莆田学院,莆田五中,卫校,市实二小 饮食:白玉兰山庄 医院:莆田市肿瘤医院 ·用地面积：10098㎡。 ·地 形：呈不规则四角形地块。 ·地 貌：一边沿公路，一面沿山。 本项目基本状况： 基本状况 良 好 适 中 较 差 地 点 ◎ 交 通 ◎ 配 套 度 ◎ 景 观 度 ◎ 繁 荣 度 ◎ 安 全 度 ◎ 2.1.2 规划设计 本案总占地面积约10098㎡，总建筑面积37480㎡,容积率3.71,建筑密度28.8%。 第二节 项目SWOT分析 A、优势分析(Strength) 1、从长远来年,项目处于市行政中心区和东部文体信息服务中心区规划核心板块,区位优势较为明显。 2、项目周边市政规划高标准、远眺九华山和东岩山公园城市绿肺，更为项目的健康概念增加了一定的造势空间。 3、项目周边根据规划主要为住宅区，为项目的健康居住概念增加了一定的造势空间。 4、学园路作为莆田城市性交通干道，将进一步提升项目价值。 5、项目周边是莆田市的市行政中心和广电中心等，使得该区域的整理档次得到提升。近几年来，已成为许多客户优先考虑的板块之一,有较高的升值潜力。 6、本项目四周景观视野开阔，景观可塑性较强，闹中取静，为本案的高品质住宅品质的打造奠定了良好的基础。 7、首创莆田车位住户1：1的创举，让有车族的停车问题得到充分解决。 8、在户型设计上全明设计，并充分利用了入户花园、三卫等设计。 9、项目周边集聚了职教中心、莆田学院、哲理中学、五中、卫校、市实二小、省税校等众多学府，教育气氛较为浓厚。 10、开发商打造高品位优质楼盘的决心和高标准智能化等硬件配套的配置，为本案的成功奠定了一定的基础。 B、劣势分析(Weakness) 1、本案为高层建筑，从莆田购买角度看，高层物业管理费高、公摊大，消费者购买意愿明显弱于小高层、多层。 2、莆田目前在售住宅楼盘较多，对本案的销售会构成一定的影响，且目前莆田几个大盘（正荣时代、万辉国际城、世全·兴安名城等）都集中于明年五一前后推出，市场供应量较大，整体竞争形势较为严峻。 本案为高层项目，不像小区那样容易形成社区氛围和有较大的绿化休闲空间，自身配套相对缺乏。 目前本案周边零乱的民房影响了整个项目的档次和形象，特别是项目北面的三路鞋厂等，将对本案产生较大的影响；且本案的东面西庚小区住宅区目前尚未启动，离形成成熟的区域社区氛围还需要一定的时间。 本案周边有住户有相当一部分为周边鞋厂的工人与外来人口,区域人口整体素质不高,对本案高档品质的进一步提升会形成一定的阻力。 本案目前户型规划设计较为单一，面积偏大。 本案为开发商在莆田的首个房地产开发项目，客户对开发商的认知度较小。 C、项目机会点分析(Opportunity)： 通过独特的市场差异化定位及完善的物业配套服务，塑造本案独特的产品魅力，从而抢占市场的最大份额，倡导一种新的生活方式； 项目位于市行政中心和东部文体信息服务中心区规划核心区域，其繁华与便利吸引着诸多有着“都市情结”的消费者； 目前的莆田住宅市场上，住宅户型以140㎡左右为主，且受政策影响，小户型面积将成为市场的主力，本案的户型面积充分填补了市场空点； 随着市区可供开发的土地逐渐减少，莆田的城市化发展走到了一个崭新的阶段，城市内多层住宅逐渐淡出，住宅高层化将是城市发展