四川乐山房地产市是场分析报告.docVIP

2008 年 乐 山 房 地 产 市 场 分 析 报 告 2008年3月2日 目 录 第一部分 乐山经济圈经济概况------------3 第二部分 乐山房地产07年市场动态--------6 第三部分 乐山房地产区域板块分析---------8 第四部分 市场分析结论------------------12 第五部分 市场客户分析------------------13 附 2008年房地产项目开发注重要点---------17 第一部分 乐山经济圈经济概况 乐山经济圈地理位置 乐山市地处四川省中南部，北连眉山市，东邻自贡市，南接宜宾市，西靠凉山彝族自治州和雅安市。距成都162公里。乐山在四川盆地向西南山地的过渡地带，总体趋势西南高，东北低。乐山市位于四川盆地西南的岷江、大渡河、青衣江汇合处。乐山市面积12826平方公里。辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个市区，犍为、井研、夹江、沐川4个县，峨边、马边2个彝族自治县，代管峨眉山市（县级市），共计11个区、市、县。乐山，古称嘉州，历史上属古蜀国地。乐山风光秀丽，古迹众多，经济繁荣，物产富庶，是中国乃至全世界著名的旅游胜地。 二、乐山市经济概况 乐山市年经济指数基本情况 根据2007年乐山市人口普查数据显示，乐山市目前总人口347万人，中心城区现状总人口30.7万人。其中非农业人口20.9万人，农业人口6.7万人，暂住人口3.1万人根据人口专题报告预测的结果：2010年中心城区人口为40万人，2020年中心城区人口为52万人。现已形成了以成昆铁路、成乐高速公路为主通道，国道213线、305线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。按照《四川省城镇体系规划》，乐山将被建设成为成都平原城市群的南部中心城市。在“十一五”期间，四川将形成9个大城市，乐山是其中之一。 也就是说，到“十一五”末，乐山中心城区建成区面积应达到50平方公里，人口将达到50万人。目前乐山城区包括绿心在内，才32平方公里，人口不足30万人。根据市规划建设局的要求，五年内，城建房地产要完成投资260亿，其中基础设施投资70亿元，市政、园林、环卫、公交配套设施建设10亿元，房地产投资180亿元。从政府的远景规划上，可以看出，乐山目前的房地产有很待发展的空间，巨大的住宅需求缺口，也是强有力的市场面。商品的市场前景取决于供求关系的矛盾，随着乐山的发展步伐加快，需求量越来越大。巨大的需求缺口需要市场来满足。 经济发展迅速，居民购买力较强。 交通便利，与省会成都之间车程仅2小时。 第二部分 乐山房地产07年市场动态 乐山市住宅市场分析 目前乐山住房建设主要现状 ——房屋居住情况。全市总人口347.9万人，其中非农业人口86.74万人，城镇住房总建筑面积2370.31万平方米。全市人均住房建筑面积在8平方米以下的有2228户、8～16平方米10489户，户均建筑面积在20平方米以下的有5296户、20～45平方米13540户，自行搭建临时房屋的有100户、借住房屋的有8032户、承租政府部门直管公房的有2704户、承租单位自管公房的有2045户。 ——商品住房年需求量情况。中心城区每年需求约80万平方米的商品住房，各区、市、县、自治县需求约60万平方米，全市年需求约140万平方米的商品住房。乐山中心城区的商品房，本城居民购买的占55%，本城区各区、市、县、自治县居民购买的占38%，市外居民购买的占7%。 乐山前两年房地产市场发展回顾 2006年，乐山市销售房屋面积共487649平方米，比2005年同期销售面积低了30%，其中住宅销售面积低了25%，住宅销售金额却比2005年同期增长了16%。 2006年，商品房住宅销售均价也比同期增长6个百分点。房价走高的原因主要有两个：供求拉动，成本增加。 2007年，乐山房地产交易稳步增长，据市房地产交易中心统计数据显示，2007年，中心城区各类现房交易10529宗，成交面积119.19万平方米，交易金额19.5亿元，成交数量、成交面积和交易总额均创造了历年最高记录，并分别比上年增长了22%、18%、36.81%。去年中心城区的住宅交易最为活跃，达到了8868件、104.4万平方米，较上年分别增长了18.9%、21.3%，占去年全年房地产总成交的84.22%、87.7%。这表明乐山持续增长的房地产交易是以住宅交易为支撑。 随着商品房价格的上涨，人们买房时充分考虑自己的经济承受能力，一些具有价格优势的二手房成为了相当部分购房者的购买对象，推动2007年中心城区二手房交易红火，达到了4277件、43.6万平方米，分别比上年增长8.