昆明市西部国际全是程策划方案.docVIP

西部国际项目策划书 第一部分 市场调研 １、宏观经济状况分析 昆明市的国内生产总值自1999年以来连续两次实现两位数增长，根据“十五”的发展态势，“十一五”预计昆明市的GDP年均增长率将保持在9%，经济发展仍将保持较高增长态势。 全市工业占总产业之比不断提高，2006年1-6月，昆明市工业经济呈低开高走、逐月加快运行态势，全部工业实现增加值202.21亿元，同比增长12%。城镇固定资产投资完成153.75亿元，同比增长30.3%，2005年实现社会消费品零售总额415.49亿元，增长12.2%。居民消费水平由2003年的6312.15元提高到2005年的7356元，增长4.7%， 五大重点项目建设投资必将对昆明市的经济发展起到更大的推动作用。滇池的整治进一步改善了昆明市的生态环境，对于促进旅游业的发展和城市人居环境的改善有重要意义。昆明新机场以及物流中心的建设，对各州县以及整个东南亚、东盟的辐射能力增强。市内交通体系的建设及改造，为进一步加快城市发展、打破城市区域发展不平衡提供了可靠保障。 综上所述，昆明市经济的不断发展为房地产业带来了巨大的机会。在未来，昆明的房地产价格将随之不断向上攀升。 ２、昆明市房地产市场分析 ２．１　房地产动向 开发投资增长继续回升：云南省房地产开发投资完成亿元占省全社会固定资产投资总额的比例为％增速居全国第一投资规模居全国第20位西部地区第5位排位保持不变 商品房销售价格仍保持上涨势头：从省来看波动较小走势基本平稳商品住宅单位平均售价1970元增长3．5%住宅平均价格2601元增长9．8% 住宅建设投资仍是支撑房地产投资增长的主要动力：云南全省宅建设完成投资101.94亿元占省房地产开发投资的％增长%；昆明市住宅建设完成投资67亿元占全市房地产投资的％住宅新开工面积万平方米同比增长％ 房地产信贷投放增幅继续回落：据人行昆明中支统计截止8月底省自营性房地产开发贷款余额为亿元同比少增亿元房地产开发企业流动资金贷款余额亿元同比少增亿元个人住房贷款余额亿元同比少增亿元信贷资金在房地产投资中的比重有所下降个人购房资金来源中自筹部分的比重提高从购房目的上看，改善自身居住条件的改善型需求和提高生活质量的升级型需求的选择比例较高，分别为%和%。目前昆明消费者购房需求仍然是以自住型需求为主，投资型需求的比例为%。 （1）购房所考虑的区域 在消费者的购房所考虑的区域中，自然环境和道路交通条件都比较好的滇池路片区仍然最受购房者，所占比例为26.5％；另外，住宅发展已经相对比较成熟的广福路片区和北市区的提及率也比较高，分别为16.7％和16.2％。 2）购房的户型面积选择在户型面积选择方面，101—125平米、76—100平米和126—150平米这三个面积区间仍然是选择比例最高的，其比例分别为36.8％、24.8％和19.2％。消费者的购房面积选择仍然是以中大户型为主，75平米以下的中小户型的选择比例不高，仅为3.8％。经过进一步测算，消费者购房所考虑的平均户型面积为123.5平米。 3）建筑形态选择 在建筑形态的选择上，小高层是选择比例最高的，其选择比例分别为 （4）住宅类型选择 在住宅的类型选择方面，平层的选择比例最高，为4％，跃层、错层和复式楼的比例分别为％、％和％。 在取消预售制度的呼声日益高涨的今天，随着房地产宏观调控的深入，消费者对现房的选择比例也逐步上升。调查结果显示，现房的选择比例为65.4％，远远高于期房的选择比例。5）愿意接受的住宅售价 在可以接受的住宅价格方面，消费者可以接受的住宅单价水平比较高，54.7％的受访者可以接受的住宅价格在2501—3500元/平米，3501—4500元/平米和4501—5500元/平米的选择比例也比较高，都为18.4％。 经测算，消费者可接受的住宅平均购买单价为3604元/平米。据田野数据中心监测，昆明8月份住宅市场供应均价3269元/平米，消费者预期购买均价高于市场供应均价，对开发商来说，无疑是个福音！在总价考虑方面，大多数购房者倾向于20—40万的总价区间，可接受的平均价为45.23万。城市的调查与分析大型主力店的动向多功能的业态组合，建立完整的经济生态圈和消费链，满足日益高涨的多元化时尚需要，实现更高投资回报，将批零、物流、服务、餐饮、休闲娱乐、运动和观光等主题集于一体，形成一个综合大型主题零售商场，批发市场、品牌商业街、仓储物流配送中心和高品质一站式服务配套的巨量商业空间独特展示和体验式消费功能，提供和强化各品类商业空间更高附加值的营销优势，创造性地将大商汇国际化多元主题商业中心发展成为具备高收益聚集效应的复合商业中心。统一的大商汇连锁品牌形象和创新的品牌推广策略，有效地将市场内部产品品牌和大商汇连锁商业品牌高度一体化地整合在一起，终将大