济南市中齐未来城是营销策划报告.docVIP

关于《中齐·未来城 营销策划报告》 撰写人：石 良 撰写日期：2009年6月7日 （试写） 目 录 序 言 2 一．济南市房地产市场分析 3 ⒈济南市城市特点 3 ⒉济南市城市房地产发展阶段及特点 4 ⑴. 萌芽起步阶段 4 ⑵. 缓慢发展阶段 4 ⑶. 快速发展的阶段 5 ３.高新区在济南市的独特性 6 1.高新区概况 6 2.高新区房地产市场概况 7 3.高新区房地产市场特征 8 ４.高新区房地产项目定位 9 Ⅰ.细分市场 9 Ⅱ.对高新区的市场定位分析 10 Ⅲ.对高新区目标客户群分析 11 Ⅳ.片区定位 12 二.项目定位 12 1.项目简介 12 2.区域新开楼盘的数据比较分析 13 ⑴.高新区市场数据分析 13 ⑵.高新区产品分析 16 ３.项目SWOT分析 19 4.项目定位 24 ⑴.产品定位 24 ⑵.形象定位 25 ⑶.客户定位 25 三．项目当前任务目标及问题分析 27 １．项目当前存在问题 27 ２．问题解决办法 28 四．结论与后续建议 30 １.结 论 30 ２.后续建议 31  序 言 通过为期一月有余的市场调研，使我对济南房地产市场有了一定的了解。但出于时间、财力、人力、物力等多方面的限制，一些调研数字有失水准，数据调研也不甚全面。因此，此报告仅为试写报告，其中一些数据不具参考性。 一．济南市房地产市场分析 ⒈济南市城市特点 ⑴. 从区位上来看，济南位于鲁中山区，是山东省交通中心枢纽，起着连东接西，承南启北的重要作用。 ⑵.“家家泉水，户户垂柳”与 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人对老济南真实的写照。济南素有“七十二泉”，以“泉”闻名全国，因此又被称为“泉城”。济南不仅有趵突腾空佛山赏菊明湖泛舟锦屏春晓鹊华烟雨汇波晚照白云雪霁历下秋风f.近年来，济南受全国房价一路飙升的宏观环境影响以及房地产高额利润的诱惑，济南一些大大小小房地产开发或代理公司纷纷成立，一些大大小小的房地产项目也纷纷上马开工建设。各公司实力参差不齐，各项目规模与品质不一，一度造成了济南房地产市场开发出现了投资过热。 g.2008年以来，受全球次贷金融危机等因素的影响，济南房地产市场开始由热入寒，购房者与开发商也开始进入观望状态，部分开发商曾一度出现“能不拿地尽量不拿地，已经拿到土地的尽量不要施工，在施工阶段尽量放慢节奏，已经上市的尽量小批量推出”。然，也有部分开发商因看好济南房地产市场，并未受到次贷金融危机与楼市入寒等因素的影响，仍按原计划开发，甚乃有些开发商还扩大开发规模。 h.济南房地产市场正处在快速发展的成长阶段，正处卖方市场转向卖方市场。济南与全国同类城市（省会城市），相比较，处于相对良性的发展阶段，开发供应量与市场需求量相差悬殊不是太大，供略大于求，房价飙升较其他同类城市较为平稳，投机需求相对较少，市场较为理性。 ３.高新区在济南市的独特性 1.高新区概况 济南高新技术开发区是由国务院于1991年批准的首批国家级高新技术产业区。 济南高新区管委会 片区集聚了以电子信息和交通装备业为主的大高外项目，如将军烟草、轻骑、标致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全国一流的高新技术产业即坐落于此。高新区分为中心区、出口加工区和市政府委托代管的东部新区。城市主干道经十路穿区而过，距绕城高速咫尺之遥，距济南国际机场只需15分钟车程。这里环境优美、交通便利，基础设施完善，是济南市对外开放的窗口和山东省重要的高新技术产业基地。先后规划建设了国家级留学人员创业园、济南高新技术创业服务中心、齐鲁软件园、出口加工区等国家级产业园区。 2.高新区房地产市场概况 ①伴随着济南市城市规划“东拓”步伐的加快，高新区房地产市场近几年来已取得了令众人所瞩目的发展成果。特别是以“国际会展中心”和“高新区管委会”为核心的辐射周边房地产市场的发展极为迅速。现金，盛世花城、新东方花园、莱茵小镇等项目已建成并投入使用，鑫苑·国际城市花园、香格里拉、等项目也将相继竣工并投入使用。另外，当前周边的中齐·未来城、海信·慧园、茗筑美嘉、中铁·会展国际等项目正在如火如荼建设之中。近年来，高新区已开发诸多楼盘，随着已建楼盘与在建楼盘的逐步落成，以“国际会展中心”和“高新区管委会”为中心的“新都心”即将形成。 未来济南“新都心” ②以此次举办“十一届全运会”为契机，济南高新区的“奥体文博片区”发展更是尤为迅速，随着全运会主办赛场的建成，再加上周边如龙奥大厦、海尔绿城、黄金时代广场、省立医院东院等房地产项目的建设落成，高新区以奥体中心为核心的“奥体文博新城”也将逐步形成。特别是随着市府东迁至此，片区今后的发展前景十分广阔，片区房地产市场的增值潜力巨大。 ③以“国际会展中心”和“奥体中心”为两大引擎的高新区“东部新城”即将初现雏形