深圳东方华都商业是项目方案.docVIP

东方华都商业建议 我们将从以下几个方面对本项目作出建议： 项目的总体思路 项目定位的建议 业态分布及规划建议建议 价格建议 推广建议 时间安排建议 项目的总体运作思路 及时通过发布商业裙楼租售的讯息，为商业裙楼的租售争取足够的时间，力求在物业整体入伙前将租售工作全面完成。 通过和东方都会的联动宣传推广，同时吸引大、中、小型投资客和经营商对项目的关注。 通过对未来商业规划和发展，为投资者和经营商编织项目未来商业潜力和发展，在入伙前取得投资者的认可。 项目以全面销售为整体目标 二、项目定位的建议 定位分析： 东方华都与东方都会的情况有所不同，本项目前的情况是期楼，目的是全面销售，以及配合住宅的销售。因此目前的定位最佳的处理方式是为商铺投资者和住宅投资者编织最美好的构思。 我们可以分析发现无论是商铺投资者还是本项目住宅购买者都希望商业裙楼人气畅旺，档次偏高一些，这样会令商铺价值提升，有为住宅投资带来客源，令住宅投资客容易出租。 那些行业人气畅旺又档次较高呢？ 家私电器显然可以排除，人气略显清淡 普通超市则略显档次不够 百货档次和人气均可以符合，但此地不属于商业核心地带又不符合大型百货的 餐饮和娱乐休闲业：可以令人感觉高档又人气畅旺 结合片区大型商业物业的现实状况，周边大型商业裙楼主要的商户也是以餐饮，娱乐为主，如星期五西餐、红馆KTV、旺角海鲜酒楼等 根据以上分析，建议本项目商业 以满足投资者心里需求，保持与项目形象的融合和相互渗透，项目总体定位为： 意大利式蒙地卡罗风情商业街区，涵盖购物、休闲、餐饮的商业载体。 三、业态分布的建议 一层街铺： 主题酒吧街区： 目标商户：根据地、本色酒吧等 精品街区： 目标商户：中国银行、7-11便利店、可颂坊面包、KOSMO咖啡等 二层： 特色餐厅、大型美容中心、咖啡店 目标商户：绿茵阁西餐，雨花西餐，PIZZAHUT、自然美SPA，完美护肤中心，茗香咖啡等 三层： 大型中式酒楼： 目标商户：西湖春天、金悦轩、金龙船等 （位置分布见附图） 建筑规划方面： 整体平面的分割（具体见附件图） 平面分割：出于符合投资者心态以及日后经营考虑，首层建议将街铺进深划浅，商铺面积的变小有利于商铺实现销售， 中心部分可以考虑较为低的价格出售 建议二层、三层整层出售为主； 二三层铺位预留排油、除污、去烟管道等，设置上下水 店铺单元间隔、店面外观装修及交铺标准店铺的单元间隔。所有对着人行通道的商店单位门面均以玻璃间隔，店铺单元内以毛坯房标准交付公共配套设施设置四、价格建议 经过前一段时间的市场调研和市场初探，建议： 首层街铺均价：40000元每平方米 首层中空售价：22000元每平方米 二层整层均价：18000元每平方米 三层整层均价：12000元每平方米 楼层面积 单价 总价 一层街铺 900平方米 内铺 497平方米 40000元/平方米 22000元/平方米 均价33600元/平方米 3600万 1093.4万 合计：4693.4万 二层2138平方米 18000元/平方米 3848.4万 三层1738平方米 12000元/平方米 2085.6万 总面积5273平方米 20150元/平方米 10627.4万 整体销售价格，从我司以往成交的大型客户来看，大型客户的成交价一般味拆散出售的价格65－70％，按此推理，整体出售的成交价格预计味20150元×65-70％＝13098-14105元/平方米 定价的依据：周边楼盘售价调查 项目 位置 面积楼层 价格 东门168 中兴路 首层临街 20平方米 预计5-6万/M2 鸿昌广场 深南路 二层 1800平方米 1.8万/M2 御风庭 文锦路 首层100平方米 二楼1000平方米 3.8万/M2 2万/M2 从上表中可以看出： 售价街铺因为面积和售价关系比较大，面积越小，售价越高 首层价格一般在3万-5万左右，二层15000-18000元左右  二、推广的建议 1、卖点整合 推广卖点： 地理位置极佳，依托罗湖成熟的商业环境 交通便利，广告效应良好， 片区60万人群超强的消费力 辐射整个罗湖行政文化中心的消费群体 原味蒙地卡罗高档商业街区 京基打造，信心保障 超高投资回报，升值潜力无限，投资前景无限 70年产权 东门商圈螺岭片区的升级改造。 时间安排的建议 阶段安排 第一阶段：2005年2月-3月中旬 咨询期： 大型客户整层销售的洽谈和跟进 投资客户的市场调研工作的展开 宣传推广的准备工作能于3月上旬全面到位 楼体广告尽早发布裙楼租售的讯息 第二阶段：2005年3月中旬-4月底 全面推广期：商铺推广全面推出 首次报纸广告面世