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福清向阳城项目 专项市场研究报告 二零零六年五月 目录 序言 4 第一部分：市场调查组织实施和可信度分析 5 一、调查的准备及实施过程 6 二、调查结果的可信度分析 8 第二部分：宏观环境分析 9 一、福清市概况 10 二、福清市经济环境分析 12 三、人口环境 14 四、城市建设与城市规划发展方向 16 五、本部分小结 18 第三部分：整体房地产市场分析 19 一、福清房地产总体发展状况 20 二、两区房地产市场对比分析 26 四、商业发展概况 30 五、本部分小结 33 第四部分：主要竞争对手分析 34 一、楼盘横向比较 35 二、周边项目分析 38 三、福清典型楼盘分析 41 三、车位配比调研 46 四、本部分小结 47 第五部分：项目分析 48 第六部分：消费者调研分析 55 一、市场调研总体情况 56 二、调查情况分析 56 三、潜在客户群与消费者偏好、习惯分析 58 四、本部分小结 59 第七部分：福清本地媒体分析 60 一、车身广告 61 二、户外媒体 61 三、报纸 62 四、电台、电视 62 五、网络 62 六、杂志媒体 63 七、灯箱广告 63 八、本部分小结 63 第八部分：市场调研结论 64 结束语 66 附件：楼盘个案分析 67  序言 首先，感谢福清市高华房地产公司委托，由我司负责福清市卫校旧址地块（向阳城项目）的策划工作。为了对项目的开发做出准确的判断，首先必须对福清房地产市场进行深入的市场调研，了解和把握福清房地产市场的整体发展情况。 市场调研报告作为市场调研结果的反映，作为项目开发的有效依据，能够客观反映目前福清房地产市场的现状及未来发展趋势，对项目成功运作具有战略性指导意义。为此，我司组成了专业的调研小组对福清房地产市场进行了细致、深入的专项市场调研工作，通过对相关调查数据和资料的收集整理，进行了多次的深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对福清的房地产市场做到深刻，精确的认识，为贵司项目的开发运作提供有效的指导建议。  第一部分：市场调查组织实施和可信度分析  一、调查的准备及实施过程 为保证调查过程的顺利和调查结果的准确有效，正式调查前我司与高华公司进行了沟通，框定了调查范围和调查对象，拟定了调查工作实施计划，并精心组织了调查实施工作。 主要工作如下： 项目调查人员组建 调查的程序设计 调查问卷及提纲设计 样本抽样设计 信息采集的监督与复核 信息分析及报告撰写 1、调查的程序设计 针对本次调查项目的特殊性，调查的实施按以下步骤进行： （1）二手资料收集 （2）调查提纲和问卷设计 （3）样本抽样设计 （4）深度访谈的组织 （5）信息采集的监督及复核 （6）信息录入、汇总及研究和撰写报告 2、调查提纲及问卷设计 涉及到本项目调查的提纲与问卷内容： （1）二手资料收集提纲 （2）深度访谈提纲及问卷 3、样本抽样及数量 （1）二手数据收集 福清市概况：福清市历史、交通、人文等情况 宏观经济情况：包括福州市和福清市的地区生产总值、固定资产投资、财政收入、消费水平等 福清市房地产市场：房地产投资、开工、竣工、销售等资料 其它相关资料 （2）福清城区楼盘、商业街和经济发展较好的镇区调查 福清城区楼盘：玫瑰园、锦绣山庄、锦绣花园、雄华大厦、迎新大厦、清荣大厦、融侨国际公馆、龙旺名城、阳光锦城、凯景新天地 商业街：清荣大道、后埔街、江滨路、东门路、产塘街、西门街、向高街 镇区：高山镇、三山镇、龙田镇 （3）深度访谈 福清市建设局相关领导、福清市房管局相关领导、卫校工会主席、报刊公司经理、事业单位人员、交警人员、银行职员、三名在职教师、两名楼盘销售人员。 二、调查结果的可信度分析 1、二手资料如由福清市规划局、房管局等相关职能部门提供，准确率95%；如从网络查找的，经再三核证，准确率90%以上； 2、楼盘基础数据深访，是由公司专人对相关楼盘的销售部或物业部进行了实地访问，准确率85%以上； 3、以上调查数据在调研小组回归总部后通过对比分析以及适当的电话回访等方式，对所得数据进行了再次验证、调整，本报告所使用数据准确率应可达95%以上。  第二部分：宏观环境分析  一、福清市概况 要点：福清旅外乡亲众多，提升了本地居民的房地产消费力，而且投资潜力强，将成为促进福清房地产发展不可阻挡的主要力量之一。 1、地理位置 福清简称“融”，雅称“玉融”。地处福建省东南沿海，位于省会中心城市南翼，东与平潭隔海相望，南与莆田相接，西与永泰相连，北与闽侯、长乐相邻，位于福建东南沿海、闽江口金三角经济圈南翼，与台湾隔海相望。 2、行政区划