深圳建设集团东方是沁园商业操作初步方案.pptVIP

建设集团·东方沁园 商业操作初步方案;一、项目周边什么样？——————————市场研究 二、项目独有东西是什么？————————项目研究 三、适合做成什么样的商业？ ———————项目定位 四、租多少面积？收多少钱？ ———————租赁方案 五、卖多少钱？怎么卖？ —————————销售方案;一、项目周边什么样？——————————市场研究;一、项目周边什么样？————市场研究部分;一、项目周边什么样？————市场研究部分;一、项目周边什么样？————市场研究部分;一、项目周边什么样？————市场研究部分;项目;一、项目周边什么样？————市场研究部分;二、项目独有东西是什么？————————项目研究;二、项目独有东西是什么？————微观项目研究;二、项目独有东西是什么？————微观项目研究;三、适合做成什么样的???业？————项目定位;三、适合做成什么样的商业？————项目定位;项目分析主要结合我司对社区商业的研究成果。;社区商业主要研究成果; 面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象； 单体商业规模通常不会很大； 更加强调超市和生活配套的作用，引进业态可更丰富。; 外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以 支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类 型，通常商业体量较大。 ;项目商业属性的确定:;② 以社区标超＋较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指 向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流。 ;项目业态组合基本特点如下：;参考项目选取标准;案例一 招商海月花园;案例二 桃源居;总结以上案例分析：;定位依据： ;综合以上五点，对本项目市场定位为：;由于本项目主要以销售为主，因此推广以销售为主，招商不做推广。;商业业态规划主要结合以下几点因素：;① 商业业态规划原则;② 项目社区商业业态特点;③ 项目商业地块价值分析;④ 人流动线因素影响;⑤ 商家选址要求因素;综合以上①－⑤点，项目总体业态规划为：;规划适量餐饮的必要性： 餐饮是社区商业的必需业态，与居民生活便利程度紧密想关； 项目为外向型社区商业，规模相对较大，适量加大餐饮经营面积可更合理地消化商业面积； 项目所处区域商业氛围较为浅薄，核心辐射范围消费群数量有限； 餐饮的成功经营可凝聚人气，对整体商业经营有积极意义。;会所基本情况：;会所商业业态具体规划;二层业态规划;一层具体铺位规划业态为：;二层具体铺位面积划分为： ;社区超市商家的访谈;项目街铺按总体业态规划可分为3个区域，如左图：;目标代表商家;四、租多少面积？收多少钱？ ———————租赁方案;会所部分建议不考虑销售，建议引入面积较大的超市、餐饮等起到邻里中心核心的作用。;整体平均租金水平分布示意;四、租多少？收多少钱？———租赁方案;项目整体租金收益测算;五、卖多少钱？怎么卖？ —————————销售方案;五、卖多少钱？怎么卖？———销售方案;综合以上因素，项目销售策略为：街铺销售、集中商业招商。;会所商业销售模式建议;街铺销售模式建议;项目销售商业面积为街铺，具体的相关资料如下：; 项目片区集中较多在售、未售商业项目，鉴于本案处于新区开发地，区位弱于其他竞争对手、周边 租金水???也相对较差。另外项目现阶段有利销售的主要因素尚未明朗，距项目销售尚有一段时间，在此 期间内市场动态因素将有一定的变动。在此仅做售价预测，待项目销售主要因素明确后再做专项分析。; 根据招商先行、租售结合的销售策略来定制 招商签定集中商业主力店是对外销售必要条件 销售具体时间将根据招商进度变更; 整个销售部分推广费用预期170万，占整个预计销售额的2.5%左右（街铺预期收 × 2.5%）。;前期集中推广 　　推广中我们以报纸广告、楼体广告、短信广告、区域派单为主，其他为辅。如开盘当 　　日销售顺利达到80%以上，那么后期推广将报纸等高费用媒体投放次数减少 启用老带新奖励 　　利用住宅业主活动来配合商铺促销活动，增加现场人气满足具备商铺销售条件。 低成本挖掘区域潜在客户 　　挖掘周边广告牌（厂房立面、山坡、屋顶等），数量多、成本低、增强项目暴光率。 　　区域商铺、自然村、商业区的单张派发，全面覆盖区域客户 　　短信广告、楼体广告等低成本推广方式;结语;THE END