万达西安项目复盘报告后评估.pptVIP

2、设计不足： （1）天厅、圆厅设计中未考虑活动电源、给排水等点位，不利于后期举行大型的旺场活动，而商管公司已根据需要自行加设。 每周与商管、百货联合召开的协调会方式比较好，可以及时了解使用者的想法，并改进和优化方案，也便于工程竣工后的主力店移交，值得在后续项目中实施推广。 （2）步行街内商户多、货品杂多，而项目在设计过程中并无规划库房及存放间，造成商户货品堆放困难。 建议：在以后项目中尽力考虑周全，留出库房空间。 （3）地下二层垃圾房空间设计偏小，大型垃圾车进不去，只能靠人力中转，加大了使用成本。 建议：在以后项目开发中，要充分考虑使用的便捷性，如：模仿上海五角场项目建垃圾压缩站，并安装空调或设置排风系统。 （4）天厅：步街街采光顶上未设计维修行车，造成遮阳帘、采光窗等维修、更换、极为困难，从底部搭建脚手架，耗费了大量的人力、物力。 （5）广场内餐饮铺位较多，排油烟管道设计偏小，无法满足餐饮店的油烟排放需求，而且厨房内的补风机安装不到位，造成排油烟困难，影响商场环境品质。 1、施工中的经验： （1）开挖深度的选择：因大商业基础为筏板加柱承台，考虑到工期较紧张，将柱承台采用在筏板以上，这样即节省人工又节省基坑开挖时间。 （2）桩基采用预应力管桩：施工周期短，成桩可靠，及早给总包提供作业面。 （3）步行街采光顶：由总包施工，缩短了施工周期，同时采用活动施工平台，减少脚手架的搭、拆周期，避免对后期的装修影响。 2、存在的问题： （1）配电箱供货： 货物申报和现场接收均由总包负责，落实共由三人组成，各管一段独立申报，没有统一汇总审核对后期汇总埋下了隐患。在供货中不但有同型号重复现象，而且有大量箱体遗漏现象。 在设备安装完成后，总包未能有效地对成品进行保护，导致箱内配件大量丢失且不能及时修复，对工程的整体安装进度造成了极大的制约。 （2）电梯安装： 本次电梯供货、安装由上海三菱电梯和广州日立电梯公司负责，两家单位在供货时均有不同程度滞后现象。 主要问题：由于第一版图纸与第二版图纸的变化，工期非常紧张，工程专业工程师未仔细审图，导致2台电梯漏订。而施工单位现场交叉配合能力差，施工队伍实力薄弱，人员不足，对现场出现的问题不能积极主动解决问题。 （3）供配电系统： 本次设计供电总容量和目前实际使用容量对比大约有40%左右的富余，室内外照明系统回路设计的三极带漏电的开关回路，在实际使用中必须保证三相平衡，但在用于照明控制方面根本做不到三相平衡，所以根本无法使用，这是本次电气设计中的一个很大失误。 建议：应考虑将此开关改为四极带漏电型，或在前端不设漏电，在末端设漏电开关。 （4）供货选择不统一： 成本对厂家及品牌限定，各施工方都有自己的供货品牌，统一难度较大，不利于日后维修。 例如：玻璃门配件，北京清尚使用“坚朗”牌，浙江金鼎使用“皇冠”牌。 （2）对大商业外铺及时封盘： 针对步行街商铺和大商业外铺两种产品同时销售的情况，及时对大商业外铺进行封盘，并总结大商业外铺的独特卖点及优势，完善宣传道具，选择合适的实际推出。引发大商业的火热销售。 6、重视及强化案场氛围营造： （1）将销售现场作为最后且最重要的阵地，充分利用团队的默契配合，做足现场SP客户引导。 （2）销售现场强调成交率高于盲目积累，置业顾问加强对客户从初次到访直至成交的每个细节及过程的探讨、交流，成交率明显上升。 （3）细化工作，将客户的追踪和转化从之前仅强调A类客户到成交客户的转化，扩大到强调C类转B类客户，B类转A类客户，A类转成交客户整个过程的探讨，充分挖掘了前期积累客户有效性，提高了到访成交率。 （4）利用公寓开盘签约，营造现场热烈氛围，提高案场人气，促进成交。 1、2009年4月10日，取得招商银行西安分行发放的民乐园项目开发贷款8亿元。 2、全年累计完成入伙9.58亿元，净利润4.41亿元；净利润率全集团项目中排名第一；净利润总额单个项目排名第二。 3、联系了中行、招行、农行、工行等银行，在没有竣工备案及无需商铺抵押、解押的情况下，完成了销售的及时回款，确保了项目开业。 4、现由于规划验收短期内完成有难度，造成可能无法按时取得产权证，故经营性物业贷款时间会滞后，影响集团资金计划。财务部正在积极采取措施，力争以在建工程抵押的方式取得贷款。 1、关于设计： （1）民乐园项目从外观及设计创新等环节上优于雁塔路项目，但细节设计（如设备房、锅炉房、垃圾房等）欠缺合理性、人性化。 （2）玻璃围挡：步行街内悬挂式玻璃围挡之间缝隙偏小（部分缝隙不超过1厘米），若有破损，更换难度较大；且悬挂式围挡在增加采光面、呈现立体效果的情形下，减弱了安全系数。 （3）导示、指引：步行街及地下停车场的发光消防指引及导视系统不明显，不能起到明显易辨的指引效果。 （4）内装地面：目前项目采用的花岗岩极易